Indexation et révision légale - Art. L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce

Publié le 1 Décembre 2016

La clause d’échelle mobile est une clause stipulant que le loyer est révisable en fonction des variations d’un indice. On parle de clause d’échelle mobile variable car le propre de la clause d’échelle mobile est de faire varier automatiquement le loyer commercial en fonction d’une valeur de référence.

 

Cette clause ne permet qu’une révision, dans laquelle seule l’exigence du délai de 3 ans est supprimée. L’intérêt principal de cette clause est de permettre une révision annuelle.C’est pourquoi, elle est généralement utilisée à l’intérieur du délai exigé pour la révision légale.

 

Le jeu de la clause est automatique, sans que le bénéficiaire ait à adresser une demande. Le locataire qui n’a pas demandé l’adaptation des effets de l’échelle mobile en vertu de l’art. L 145-39 du Code de commerce doit subir les effets de l’indexation convenue. Le loyer calculé en application de la clause est dû depuis la date prévue au bail et non depuis le jour où les résultats du calcul ont été portés à la connaissance du débiteur.

 

En principe, l’adaptation judiciaire peut être demandée par l’une ou l’autre des parties. Il s’agit d’une demande de révision analogue à celle prévue par les articles L 145-37 et L 145-38. Elle suppose une demande préalable par exploit d’huissier ou par lettre recommandée dont la date fixe le point de départ de la révision. La saisine du juge n’est recevable qu’après la notification d’un mémoire. Le délai de 3 ans prévu à l’art. L 145-38 n’est pas applicable, il est remplacé par la condition d’une variation minima du loyer. L’adaptation par le juge est subordonnée à la condition que le loyer se trouve modifié de plus de 25 % par le jeu de la clause ; à défaut, le locataire ne peut se prévaloir de la règle posée et la clause joue contre lui. Adapter le jeu de l’échelle mobile consiste à fixer le prix selon la valeur locative au jour de la demande. Dans l’évaluation de cette valeur, il doit être tenu compte de la hausse des facteurs locaux de commercialité (art. R 145-6). Ensuite, la clause d’échelle mobile s’applique sur le nouveau loyer.

 

Le bailleur peut se prévaloir de l’art. L 145-39 pour obtenir un loyer supérieur à celui (majoré de plus de 25 %) résultant du jeu de la clause. Toutefois, ce dépassement ne peut prendre effet que du jour de la demande que le bailleur en a faite.

 

La révision en cours de bail ne joue pas lors de la fixation du loyer de renouvellement. C’est le plafond de l’art. L 145-34 qui peut seul jouer et le taux de majoration peut alors dépasser 25 %.  Le nouveau loyer ainsi fixé constituera une nouvelle base de départ pour l’application de l’art. L 145-39 au cours du bail renouvelé. Le fait par le bailleur de ne s’être pas prévalu pendant plusieurs années du jeu de la clause n’implique pas de sa part renonciation à en demander l’application.

 

La possibilité de cumuler le bénéfice de la clause et la révision légale est admis. L’exercice de l’action en révision légale n’implique pas renonciation au bénéfice de la clause. L’art. L 145-39 ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue à l’art. L 145-38. Une partie peut faire une demande visant à la fois les art. L 145-38 et L 145-39 à condition de viser expressément ces articles.

 

L’article L 145-39 n’exclut par l’art. L 145-38 mais le cumul des deux articles ne peut être qu’alternatif.

 

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 et conformément aux dispositions des articles L. 145-38 et L. 145-39, la révision du loyer est soumise au plafonnement et ne peut être fixée à la valeur locative qu'à titre d'exception dans 3 hypothèses :

  • la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,
  • l'augmentation de plus de 25 % du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile,
  • la valeur locative elle-même située entre le loyer en cours et le loyer plafond.

Par exemple, dans l’arrêt CIV 3ème, 20/05/2015, n° 13-27367, la SNCF a été déboutée de sa demande de voir fixer son loyer à la valeur locative qui était inférieure à son loyer acquitté car elle n’apportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative (Art. L 145-38 et R 145-6), ni la preuve d’une variation de plus de 25 % du loyer (art. L 145-39).

 

L’arrêt CIV 3ème, 20/05/2015 apporte par ailleurs une précision sur la correction de la clause d’indexation. A défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative. En d'autres termes, lorsque les parties ont décidé de se référer à une clause d’échelle mobile ou d’indexation, la révision triennale est écartée, mais parce que l’art. L 145-38 du code de commerce est d’ordre public, si les conditions de la révision à la valeur locative sont réunies, le principe de la révision triennale s’appliquera, sous réserve que les deux conditions suivantes soient réunies. Ces deux conditions sont :

  • une modification matérielle des facteurs locaux de commercialités ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative,
  • un délai de 3 ans depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire.

 

La SNCF qui n'apporte pas la preuve, ni d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ni d'une variation de plus de 25 % du loyer, exerce une action en révision triennale du loyer à la valeur locative qui se situe entre le loyer contractuel d'origine et le loyer plafond ; que dans ce cas, la valeur locative ne peut légalement descendre sous le loyer en cours qui est celui pratiqué par les parties à la date de la demande de révision triennale et qui résulte du jeu de la clause contractuelle d'échelle mobile ; que la correction des excès de l'indexation ne peut se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'il y a un article pour cela [l’art. L 145-38] dont les conditions ne sont pas en l'espèce réunies ; qu'en d'autres termes, le loyer en cours n'est pas le loyer contractuel d'origine mais le prix indexé à la date de la révision triennale et la SNCF ne peut pas légalement solliciter la fixation du loyer révisé à une valeur locative qui est inférieure à ce loyer plancher dont l'objet est d'écarter les révisions triennales à la baisse (CIV 3ème, 20/05/2015).

 

L’art. L 145-38 dispose que le loyer révisé est fixé à la valeur locative en cas de modification matérielle des facteurs de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Si tel n’est pas le cas, le loyer révisé ne peut excéder, à la hausse comme à la baisse, la variation de l’indice applicable.

 

La révision triennale étant plafonnée par les variations de l’indice, l’indexation ne permet plus de dépasser le plafond.

 

Fixation du loyer révisé à la valeur locative sans plancher ni plafond

En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (art. R 146-6) ayant entraîné une variation de 10 % de la valeur locative et présentant un intérêt pour le commerce considéré, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative. La loi du 18 juin 2014 a instauré un plafonnement du déplafonnement du loyer révisé à l’art. L 145-38 al. 3. La variation du loyer révisé à la valeur locative ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

 

Fixation du loyer révisé à la valeur locative avec plancher et plafond

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (art. R 146-6) ayant entraîné une variation de 10 % de la valeur locative, s’applique le principe de la double limite issu de la jurisprudence découlant de la loi MURCEF  du 11 décembre 2001.

 

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dans la limite du loyer résultant de la variation des indices qui constitue le plafond et du loyer en cours qui représente le plancher (CIV 3ème, 06/02/2008).

 

Le loyer révisé suivant la règle de la double limite est fixé comme suit (CIV 3ème, 06/02/2008, n° 06-21983)

Situation actuelle

Le loyer révisé est fixé comme suit :

La valeur locative est > au plafond

au plafond

la valeur locative est < au plafond

mais > au loyer en cours

valeur locative

La valeur locative est < au loyer en cours

loyer en cours

 

En présence d’une clause d’indexation, la notion de « loyer en cours » soulevait des interrogations. Le loyer en cours est-il le dernier loyer fixé amiablement ou judiciairement ou bien le loyer en cours est-il le dernier loyer indexé ?

Dans l’arrêt du 20 mai 2015 SNCF c/ Cofitem-Cofimur, la Cour de cassation a jugé que le loyer en cours n'est pas le loyer contractuel d'origine mais le prix indexé à la date de la révision triennale. En présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal.

La valeur locative ne peut légalement descendre sous le loyer en cours qui est celui pratiqué par les parties à la date de la demande de révision triennale et qui résulte du jeu de la clause contractuelle d'échelle mobile.

La correction des excès de l'indexation ne peut se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce.

 

Opposition sur le notion de "prix plancher" entre le demandeur, la SNCF, et le juge de la Cour de cassation:

 

SNCF

Cour d’Appel

Cour de Cassation

 

Prix plancher

Le prix PLANCHER est le loyer contractuel d’origine ou loyer en cours.

 

 

Plafond

Loyer plafond

C'est le maximum autorisé par la variation de l’indice ICC.

S’il y a une clause d’indexation, il est toujours possible de faire appel à L 145-38 pour faire fixer le loyer à la valeur locative lorsqu’elle se situe entre le plancher et le plafond.

 

Le loyer issu de la variation indiciaire.

 

 

Loyer en cours

 

Le loyer plancher est le loyer en cours.

Le LOYER PLANCHER est le loyer pratiqué à la date de la demande de révision triennale. Loyer qui résulte du jeu de la clause contractuelle d’échelle mobile. En présence d’une clause d’indexation, les valeurs plancher et plafond se rejoignent.

 

Observations

 

Si absence de modification des facteurs locaux de commercialité, il n’y a pas lieu à révision du loyer en cours sur le fondement de l’art. L 145-38.

 

 

Cour de cassation , chambre civile 3, 20 mai 2015
N° de pourvoi: 13-27367 , publié au bulletin Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 2 octobre 2013

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 2013), que la Société nationale des chemins de fer français (SNCF) a pris à bail, à effet du 2 février 2006, des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux appartenant à la société Cofitem-Cofimur ; que la SNCF a sollicité, le 20 avril 2010, la révision du loyer qui s'élevait, après application de la clause d'échelle mobile, à la somme annuelle de 3 815 439 euros, proposant que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative annuelle des biens, soit 3 256 335 euros, puis a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à cette somme ;

Attendu que la société locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et, le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ;

que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, selon lequel le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;

qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le prix plancher et le plafond résultant de la variation de l'indice légal applicable ;

que le prix plancher correspond au loyer issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire ; qu'il en va de même en présence d'une clause d'échelle mobile stipulée au bail, le prix plancher ne pouvant s'entendre du loyer résultant de l'indexation annuelle, sous peine de se confondre alors avec le loyer plafond et interdire, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, toute révision du loyer à la baisse à la demande du locataire, en contravention des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en décidant au contraire qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 22 juillet 2004 et régulièrement appliquée, le prix plancher était constitué par le loyer résultant de l'indexation annuelle, de sorte que cette valeur plancher et la valeur plafond résultant de la variation indiciaire se rejoignaient et que, dès lors, il n'y avait pas lieu à révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;

2°/ que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et, le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ;

que l'article L. 145-39 du code de commerce, qui permet à chaque partie de demander la révision du loyer d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, n'est pas exclusif de l'application des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ;

qu'en considérant que la correction des excès de l'indexation ne pouvait se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel a violé les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'en présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal, la cour d'appel a exactement décidé, par ces seuls motifs, qu'à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SNCF aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SNCF ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Cofitem-Cofimur ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la Société nationale des chemins de fer français (SNCF)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SNCF de son action en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3. 256. 335 euros ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 145-38 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou s'il est applicable de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire ; que, ce faisant, l'article L. 145-38 institue un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative, sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité et institue le loyer indexé suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, non comme une référence mais comme un plafond, sans cependant définir ce qu'il faut entendre par valeur plancher ; que dès lors qu'il écarte la référence de principe à la valeur locative, par exception à la règle posée à l'article L. 145-33 du code de commerce, l'article L. 145-38 ne peut conduire qu'à s'attacher, pour apprécier cette valeur plancher, aux dispositions contractuelles voulues par les parties ; qu'à cet égard, la SNCF opère une distinction entre d'une part le loyer contractuel qui correspond selon elle au loyer d'origine et constituerait le loyer plancher et d'autre part le loyer indexé à la suite des variations résultant de l'application de la clause d'indexation qui représente le loyer en cours, en deçà duquel le juge pourrait fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative, sans pouvoir le fixer à un montant inférieur au montant du loyer contractuel ; que cette distinction ne procède ni de la loi ni de la jurisprudence ; que si la cour de cassation à la faveur de l'arrêt du 6 février 2008 a réintroduit la référence à la valeur locative lors de la révision triennale du loyer, elle a précisé que ce n'est qu'à la condition que celle-ci se situe « entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction » ; que la circonstance invoquée par la SNCF que, dans le cas d'espèce qui a fait l'objet de l'arrêt précité, le bail ne contenait aucune clause d'indexation, n'est pas de nature à diminuer la portée générale de cet arrêt ; qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée, la distinction qu'elle opère entre loyer contractuel loyer en cours est artificielle ; que si une telle clause ne vise en effet, comme l'admet la locataire en citant les propos de B. X... dans « Définir l'indexation », qu'à pérenniser la valeur économique du loyer contractuel « en le préservant de l'érosion monétaire », « elle tend ainsi à maintenir le prix contractuel à un niveau originaire à francs constants » de sorte que, actualisé par l'effet de la clause d'indexation, le loyer contractuel d'origine constitue une fois indexé le loyer contractuel en cours ; qu'à cet égard, l'article L. 145-38 du code de commerce n'a pas vocation, comme le souligne la bailleresse, à corriger les effets de l'indice du coût de la construction qui se révélerait inadapté parce que ne reflétant pas l'évolution de l'activité commerciale et tertiaire ; qu'ainsi, en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée comme en l'espèce, les deux valeurs - celle plancher constituée par le loyer en cours et celle plafond résultant de la variation indiciaire - se rejoignent ; qu'il en résulte que le loyer en vigueur étant le résultat de l'application de la clause d'indexation prévue dans le bail qui fait référence à l'indice légal du coût de la construction, il n'y a pas lieu, en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'il s'ensuit que, en ce qu'il a débouté la SNCF de sa demande en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3. 256. 335 euros, le jugement sera confirmé ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce et conformément aux dispositions des articles L. 145-38 et L. 145-39 du même code, la révision du loyer est soumise au plafonnement et ne peut donc être fixée à la valeur locative qu'à titre d'exception dans 3 hypothèses : la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, l'augmentation de plus de 25 % du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile, la valeur locative elle-même située entre le loyer en cours et le loyer plafond ; que la SNCF qui n'apporte pas la preuve, ni d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ni d'une variation de plus de 25 % du loyer, exerce une action en révision triennale du loyer à la valeur locative qui se situe entre le loyer contractuel d'origine et le loyer plafond ; que dans ce cas, la valeur locative ne peut légalement descendre sous le loyer en cours qui est celui pratiqué par les parties à la date de la demande de révision triennale et qui résulte du jeu de la clause contractuelle d'échelle mobile ; que la correction des excès de l'indexation ne peut se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'il y a un article pour cela dont les conditions ne sont pas en l'espèce réunies ; qu'en d'autres termes, le loyer en cours n'est pas le loyer contractuel d'origine mais le prix indexé à la date de la révision triennale et la SNCF ne peut pas légalement solliciter la fixation du loyer révisé à une valeur locative qui est inférieure à ce loyer plancher dont l'objet est d'écarter les révisions triennales à la baisse ; qu'il convient dès lors de débouter la SNCF de son action en fixation du loyer révisé au 20 avril 2010 à la valeur locative de 3. 256. 335 € inférieure au loyer plancher ;

1/ ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ;

que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, selon lequel le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le prix plancher et le plafond résultant de la variation de l'indice légal applicable ; que le prix plancher correspond au loyer issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire ; qu'il en va de même en présence d'une clause d'échelle mobile stipulée au bail, le prix plancher ne pouvant s'entendre du loyer résultant de l'indexation annuelle, sous peine de se confondre alors avec le loyer plafond et interdire, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, toute révision du loyer à la baisse à la demande du locataire, en contravention des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en décidant au contraire qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 7 février 2005 et régulièrement appliquée, le prix plancher était constitué par le loyer résultant de l'indexation annuelle, de sorte que cette valeur plancher et la valeur plafond résultant de la variation indiciaire se rejoignaient et que dès lors, il n'y avait pas lieu à révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;

2/ ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que l'article L. 145-39 du code de commerce, qui permet à chaque partie de demander la révision du loyer d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, n'est pas exclusif de l'application des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 ; qu'en décidant que la correction des excès de l'indexation ne pouvait se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code
de commerce, la cour d'appel a violé les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce.


Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 2 octobre 2013

Titrages et résumés : BAIL COMMERCIAL - Prix - Révision - Fixation du prix du loyer révisé - Valeur locative

A défaut de variation de plus de 10 % de la valeur locative entraînée par la modification des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative dès lors que le loyer en vigueur est le résultat de l'application de la clause d'indexation figurant au bail qui fait référence à un indice légal

Précédents jurisprudentiels : Sur la fixation du prix du loyer révisé d'un bail commercial résultant de la variation d'un indice légal, à rapprocher :3e Civ., 6 février 2008, pourvoi n° 06-21.983, Bull. 2008, III, n° 23 (rejet)

Textes appliqués : articles L. 145-33, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce

 

Voir également :

 

Cour de cassation , chambre civile 3
Audience publique du mercredi 20 mai 2015
N° de pourvoi: 13-27366
 

Cour de cassation , chambre civile 3
Audience publique du mercredi 20 mai 2015
N° de pourvoi: 13-27368

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 2 octobre 2013

En présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les clauses du bail, a exactement décidé, par ces seuls motifs, qu'à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative.

 

 

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