Quelle différence entre une expertise en évaluation et une estimation donnée par un agent immobilier ?

Publié le 15 Septembre 2017

Cet article de l'Hôtellerie-Restauration soulève la question du risque d'interférence entre les activités de transaction et d'évaluation.

Pour notre part, nous ne pratiquons pas de transaction.

Cet article rappelle un interview de Gérard ADRIAENSSENS, président de la CEIF-FNAIM en 2010. Il répondait à la question - à quoi sert une expertise immobilière ? - posée par LOGIC-IMMO.COM. L'expertise immobilière permet d'obtenir une opinion écrite et complète de la valeur d'un bien, à une date donnée, effectuée par un professionnel garantissant les meilleures pratiques (règles de déontologie du métier, indépendance de l'expert). Elle est toujours rigoureuse et justifiée, établie en toute impartialité et indépendance et dans le parfait respect du secret professionnel. Elle permet de s'assurer d'une intervention régulée par des normes françaises et européennes reconnues, qui protègent le client.

 

Fonds de commerce : préparer sa cession avec une expertise en évaluation

 

Préparer la vente à l'avance est nécessaire pour éviter des délais de cession qui s'éternisent ou une déception quant au prix accepté par l'acquéreur.

Pour Philippe Maître, président de la commission commerce Fnaim et administrateur de la chambre des experts Fnaim, l'expertise en évaluation peut être utile.

 

Explications.

 

L'Hôtellerie Restauration : Lorsqu'on s'apprête à vendre, pourquoi payer pour une expertise d'évaluation alors que l'intermédiaire en transaction donne son avis de valeur ?

Philippe Maître : L'expertise en évaluation apporte une vision patrimoniale de l'entreprise. Le dirigeant découvre alors une perception différente de son fonds de commerce : il n'est pas uniquement un outil de travail, c'est aussi un véritable investissement destiné à prendre de la valeur avec le temps. Le dirigeant aura donc tendance à recourir à l'expertise justement pour être capable de prendre progressivement les mesures nécessaires à donner de la valeur à son entreprise. D'autre part, avoir un avis objectif et indépendant permet de prendre conscience de la réalité du marché. Tous les intermédiaires en transmission d'entreprises et de commerces le disent, les propriétaires ont tendance à surévaluer leur fonds. Conséquences : allongement des délais de cession et décalage de prix entre celui affiché lors de la mise en vente et celui accepté au final, qui est souvent inférieur à la valeur initiale. Préparer sa vente en amont via une expertise peut éviter des déceptions. Son coût est négligeable quand il conduit à vendre au bon moment et au meilleur prix. Enfin, c'est un confort pour le cédant et l'acquéreur au moment de la négociation.

Quelle différence entre une expertise en évaluation et l'estimation de valeur donnée par un intermédiaire en transaction de fonds de commerce ?

Hormis le fait que l'expertise se traduit par un rapport détaillé et argumenté des éléments constitutifs du fonds pour parvenir à une valorisation du bien, la principale distinction est que l'auteur du rapport d'expertise est missionné uniquement pour la réalisation de son rapport et n'est pas intéressé par celle de la vente. L'expert doit être parfaitement objectif. D'ailleurs, une expertise peut tout à fait intervenir en dehors d'un projet de vente. Par exemple, lorsqu'un propriétaire souhaite obtenir des pistes d'action pour améliorer sa rentabilité et valoriser son patrimoine. Dans tous les cas, l'expert et la personne qui le missionne signent un contrat d'expertise qui fixe l'objet et la cause de la mission, les diligences à accomplir, le délai de remise du rapport et les honoraires, qui sont libres et variables en fonction de la mission et du fonds à évaluer - ainsi que des murs éventuellement. Par ailleurs, seule une expertise peut servir de référence en cas de désaccord ou de litige avec l'administration par exemple.


Un intermédiaire en transaction de fonds de commerce peut-il proposer une expertise ?

Rien n'empêche l'intermédiaire en transmission d'entreprises et de commerces d'être missionné pour une expertise en évaluation. Certains disposent des compétences nécessaires. Mais, s'il intervient en qualité d'expert, il doit rester le plus neutre possible. Par conséquent, il ne doit pas accepter d'agir en qualité d'intermédiaire dans une vente portant sur le même fonds, pour éviter les conflits d'intérêts. L'indépendance de l'expert est une exigence nécessaire pour qualifier une expertise.

 

Source: L'Hôtellerie-Restauration, mercredi 27 avril 2016 09:56 - Tiphaine Beausseron

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