État des lieux - Vétusté selon la Loi ALUR

Publié le 15 Avril 2016

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est paru au Journal officiel du 31 mars 2016. Il entre en vigueur le 1er juin 2016.

Pris en application des articles 3-2, 7 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, il précise les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie et de prise en compte de la vétusté du logement loué à usage de résidence principale.

 

Ce décret ne fixe ni état des lieux type ni grille de vétusté.

 

  • CONCERNANT L'ÉTAT DES LIEUX

Le texte précise que l'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

 

- Contenu de l'état des lieux

L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

 

A l'entrée et à la sortie du logement :

a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;

b) Sa date d'établissement ;

c) La localisation du logement ;

d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;

g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;

i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

 

A la sortie du logement :

a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;

b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;

c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

 

- Modalités d'établissement de l'état des lieux

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location. En conséquence l'état ne doit pas être réalisé en présence du mobilier du locataire.

2° La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

 

  • CONCERNANT LA VÉ​TUSTÉ

Elle est définie par le décret comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Il s'agit d'accords collectifs de location conclus, pour un ou plusieurs secteurs locatifs, au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) ou de chaque commission spécialisée des rapports locatifs créée au sein du Comité régional de l'habitat, entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires.

A ce jour, la CNC n'a pas pris d'accord collectif sur une grille de vétusté.

Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.

Il s'agit d'un accord conclu entre un bailleur et une ou plusieurs associations de locataires. Ces accords ont essentiellement été signés dans le secteur public et il convient de bien les étudier avant de décider d'utiliser l'une d'entre elles.

Le décret ajoute enfin que dans tous les cas prévus, la grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

 

Source: FNAIM - 25/04/2016 - Valérie SOUIED

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