L'estimation des chambres de bonne, chambres de service, greniers aménageables

Publié le 15 Mai 2017

Le marché des chambres de bonne ou de service à aménager est un marché atypique.

Sur ce marché de niche, les prix au mètre carré peuvent être prohibitifs en raison de la rareté et de l’utilité à venir de ces biens, soit comme pied-à-terre, soit comme logement pour étudiant ou comme logement social. L’intérêt des investisseurs est de les réunir pour en faire des logements louables.

Une chambre de service est un petit logement sans confort d’une surface inférieure à 15 m², dépourvu de salle de bain. Le WC se trouve sur le palier ou est en commun. On y trouve les loges de gardiens, les studios vendus en annexe d’un appartement principal, les lots déclarés en studios ou en studettes mais inférieurs à 15 m² comme les chambres de service du 4ème étage, sans salle de bain.

Un marché de niche fortement réglementé

Il y a, selon l’Atelier parisien d’urbanisme, environ 114 000 chambres de bonnes à Paris.

Seulement 15% des chambres sont louées et plus de la moitié ne remplissent pas les critères d’un logement décent (eau potable, évacuation, isolation, kitchenette…) avec des étiquettes énergétiques classées « G », souvent sans ascenseur et au dernier étage des immeubles construits au XIXème. Depuis le Décret d’application de la Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (Loi SRU) de 2002 sur le logement décent, il faut une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous-plafond d’un minimum de 2,20 mètres. Si une des dimensions n’est pas respectée, le volume habitable[1] du logement doit être égal ou supérieur à 20 m³.

La taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface dite taxe Apparu[2] sur les micro-logements et l’encadrement[3] des loyers depuis le 01/08/2016 ont fortement réduit de près de la moitié le rendement de ce type d’investissement. La rentabilité est en effet médiocre, entre 1 et 1,5 % contre 3,5% pour un meublé car les travaux de réhabilitation sont importants pour les investisseurs.

Un marché essentiellement parisien

Plus des trois quart des ventes en Ile de France se font sur Paris et principalement dans les XVIème et XVIIème arrondissements (30% des ventes actuellement). Les Hauts de Seine représentent 10% des ventes franciliennes, principalement sur Neuilly.

Un marché relativement indépendant de celui des appartements et des studios

La Chambre des notaires de l’Ile de France a remarqué qu’en 20 ans, le prix des chambres de service a été multiplié par 4,61 contre 3,73 pour les studios et 3,40 pour l’ensemble des appartements anciens.

En 2015, sur Paris, une chambre de bonne vaut autour de 70 500 € (76 500 € avec des pointes à 100 000 € dans le XVIème, 60 000 € dans le XVIIème contre 55 000 € dans le Xème). Près des lycées Henri IV ou Louis Le Grand, le prix du m² peut atteindre 11 000 €/m² pour des surfaces de 9 m².

Le marché a fortement reculé sous l’effet des dernières réglementations

En 2016, on dénombre 2 120 ventes en Ile de France, soit moitié moins qu’il y a une vingtaine d’années où le pic fut celui de l’année 1999 avec 4 400 transactions. Le prix de vente médian sur Paris est de 73 000 € et de 60 000 € dans les Hauts de Seine. En décembre 2016, 10 m² de chambre de bonne valent 66 130 € dans le XXème contre 117 270 € dans le VIIème arrondissement de Paris. Le marché du Vème est toujours aussi restreint avec sa cinquantaine de ventes depuis 10 ans et un prix supérieur à 100 000 €.

Un marché de réhabilitation

Les contraintes applicables aux petites surfaces incitent les propriétaires et les investisseurs à faire des regroupements de chambres pour en faire des appartements.

Citons, l’opération en 2016 dans un immeuble haussmannien du 22 avenue de la Grande-Armée à Paris où les prix au mètre carré vont de 11 000 € à 12 000 €/m² (60 chambres ont été transformées en 7 appartements entre 2 et 6 pièces pour des surfaces allant de 38 à 129 m²).

Sur les 114 000 chambres dénombrées sur Paris et principalement dans les quartiers bourgeois de Paris Ouest, la ville se fixe un objectif pour 2020 de transformer 1 000 chambres en logements sociaux.

 

[1] Volume habitable = somme des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond > à 1,80 m.

[2] Taxe de 10% à 40% selon l’écart entre le loyer mensuel appliqué et le loyer de référence (art. 234 CGI). Cette taxe vise les loyers excessifs sur les micro-logements. Elle est applicable depuis le 01/01/2012  sur les biens loués vides ou meublés dont la surface habitable est égale ou inférieure à 14 m² (art. R 111-2 CCH) et dont le loyer dépasse 41,64 €/m²/mois HC en 2017.

[3] Le loyer d’une chambre de bonne mise en location ne peut dépasser depuis le 01/08/2016 le loyer de référence, majoré de 20%  selon les caractéristiques du logement.

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