Foire Aux Questions - Vos Questions

Le coût d'une expertise ?

Le prix n'est pas en relation avec la valeur du bien ou l'enjeu financier du dossier.

Il dépend de sa difficulté technique et du temps nécessaire pour réaliser l'expertise.

Les honoraires sont libres et fixés en toute transparence conformément aux règles de la Charte de l’Expertise.

Très attentifs à rester dans le meilleur rapport qualité / prix de nos services, nous sommes toujours à votre écoute lors d'une demande de devis car nous comparons en permanence nos tarifs avec ceux de nos confrères de niveaux de formation et d'accréditations équivalents. 

Deux formules sont proposées : honoraires "au temps passé" ou honoraires "au forfait".

- Tarification au temps passé

Barème horaire (hors frais accessoires) en fonction du niveau de complexité du dossier, de l’importance du bien à mesurer (si le mandant ne fait pas appel à un expert-géomètre-foncier) et du temps que l’expert devra consacrer à rassembler et étudier les pièces du dossier...

En bien d'habitation, pour les surfaces difficiles à mesurer, nous conseillons de prendre contact avec un  géomètre expert ou un diagnostiqueur qui calculera la SdP et la SHAB avec présentation des plans par niveau.

niveau 1 niveau 2 niveau 3
180 € TTC / Heure 240 € TTC / Heure 300 € TTC / Heure

▪ Visite et mesurage des lieux, prise de photographies,
▪ Renseignements d’urbanisme, plans de zonage, règlements ...,
▪ Contrôle et étude des documents,
▪ Étude de marché ciblée des valeurs vénales ou locatives, recherche, analyse et sélection de références,

▪ Sélection et utilisation des méthodes financières et statistiques, calibrage des modèles à utiliser,
▪ Rédaction du rapport d’expertise,
▪ Remise du rapport par version numérique (possibilité sous conditions d'une impression avec ou sans entretien)

- Tarification forfaitaire

Choix utilisé pour un avis de valeur sur documentation complète ou pour certains types de missions standards. Nos honoraires sont fixés forfaitairement (hors frais accessoires) à la demi-journée ou à la journée.

 

Commande

Après définition de vos besoins, un devis estimatif de nos frais et honoraires vous est transmis.

Vous nous envoyez un mail marquant votre accord sur le devis transmis en notant les éventuels changements / modifications à apporter à la lettre de mission. La lettre de mission vous est envoyée.

Son retour accompagné de la provision d'honoraires valide la commande et marque votre accord sur la mission. Un avis de réception vous est envoyé et nous organisons l'agenda de la mission.

En expertise judiciaire, les travaux ne commencent qu'après consignation au greffe de la provision d'honoraires.

De même, en expertise privée, nous ne procédons à aucune diligence sans avoir reçu la provision d'honoraires.

 

Annulation

Vous pouvez annuler votre commande dans un délai maximum de 5 jours ouvrés.

Le remboursement intégral de la provision d'honoraires sera effectué par virement bancaire.

Si à votre demande, nous avions dû commencer la mission dès sa confirmation, le remboursement se ferait après déduction justifiée du temps passé et de nos frais éventuels.

 

Délai

Un délai d’environ 1 à 3 semaines est généralement suffisant pour réaliser une expertise.

Si des délais dans l'urgence sont demandés...Nous ferons face dans le respect de notre démarche Qualité.

 

Envoi du rapport

Lorsque nous avons rédigé le rapport, vous êtes prévenu par un mail qui vous invite à régler le solde de nos honoraires.

S’il y a un dépassement éventuel de nos honoraires et frais, ils sont toujours justifiés.

Dès réception de votre règlement, le rapport vous est envoyé.

Après encaissement des honoraires, une facture acquittée vous est adressée.

 

Barème Médiation

 

- pour une médiation judiciaire

Frais d'ouverture de dossier : 300 € / partie

Barème horaire : 350 € HT

 

- pour une méditation conventionnelle

http://www.cnam-paysdelaloire.fr/medias/photo/img_1247132251035.gif Montant du litige < 100 000 €

Frais d'ouverture de dossier : 150 € / partie

Forfait réunion 3 h maximum : 500 € / partie  -  Provision: 650 € / partie

http://www.cnam-paysdelaloire.fr/medias/photo/img_1247132251035.gif 100 000 € < montant du litige < 1 000 000 €

Frais d'ouverture de dossier : 300 € / partie

Barème horaire : 350 € HT  -  Provision: 3 500 €

http://www.cnam-paysdelaloire.fr/medias/photo/img_1247132251035.gif 1 000 000 € < montant du litige < 5 000 000 €

Frais d'ouverture de dossier : 500 € / partie

Barème horaire : 450 € HT  -  Provision: 4 500 €

http://www.cnam-paysdelaloire.fr/medias/photo/img_1247132251035.gif 5 000 000 € < montant du litige

Frais d'ouverture de dossier : 1 000 € / partie

Barème horaire : 550 € HT  -  Provision: 5 500 € / partie

 

Quels sont les grands principes d’évaluation ?

L’expert s’appuie sur la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition de mars 2017). Ce document de référence rappelle les conditions générales d’exercice de l’expertise, les méthodologies d’évaluation ainsi que les principes déontologiques attendus par la personne publique dans le cadre du présent marché.

Étant membre de la RICS, nous nous appuyons également sur les Normes d'Évaluation de la RICS de janvier 2014 qui intégrent les Normes Internationales d'Évaluation de l'IVSC.

Pour l'évaluation des surfaces de commerce, l'expert utilise la nouvelle méthode générale de pondération (MGP) de juillet 2015.

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers sont échangés à la date de l’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

S'agissant de la valeur en utilisation optimale du bien, il s’agit pour l’expert de déterminer l’usage qui permet à l’acheteur de maximiser la valeur de l’actif mais qui est néanmoins réaliste sur le plan de ce qui est physiquement possible, de ce qui est autorisé sur le plan juridique et administratif et de ce qui est faisable du point de vue financier. Les hypothèses raisonnables retenues par l’expert sont explicitées dans le rapport. Dans tous les cas, la valeur retenue est le meilleur prix qui peut être obtenu par le vendeur et le prix le plus avantageux qui peut être obtenu par l’acheteur, dans des limites raisonnables.

La valeur est exprimée en valeur nette hors frais d’acquisition (frais d’actes).

Tous les biens font l’objet d’une visite sur place. L’expert respecte le règlement intérieur et les consignes de discipline générale concernant l’accès aux biens. Dans certains cas, comme pour pour des raisons de confidentialité, seule une visite partielle de l’immeuble est possible. Dans ce cas, l’expert le signale dans son rapport.

L’expert indique également dans son rapport la date de valeur de l’expertise si celle-ci est différente de la date de rédaction.

L’expert organise ses visites sur place en collaboration avec le mandant qui met à disposition de l’expert les documents et données nécessaires à l’évaluation.

 

Quels types d’évaluation sont demandés ?

Trois types d'évaluation sont généralement demandés à l’expert :

- l’expert réalise une évaluation du bien en fournissant sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel le vendeur ou l’acheteur peut raisonnablement espérer le vendre ou l’acquérir en l’état et en poursuite d'usage, dans un délai moyen d’un an environ.

- l’expert réalise une évaluation plus élaborée en recherchant la « valeur en utilisation optimale du bien » en proposant différentes hypothèses d’évaluation et/ou en se basant sur des projets de reconversion. Cette prestation concerne certains biens atypiques ou opérations complexes ou un bail à construction, et porte en particulier sur la valorisation d’un bien en fonction de son potentiel de reconversion (restructuration/réhabilitation d’un bien, démolition totale ou partielle, programme de construction). Lorsque le projet ne lui est pas transmis, l’expert fournit une étude comportant plusieurs scénarios de valorisation du bien et leurs variantes éventuelles (bureaux, logements libres et sociaux, hôtels, équipements publics, etc.). Ces hypothèses comportent toutes les options offertes compte tenu des caractéristiques actuelles ou à venir du plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSVM). L’expert peut aussi suggérer des clauses d’intéressement du vendeur en fonction des programmes qui lui seront proposés par les acquéreurs.

- l’expert réalise l'évaluation d'un portefeuille constitué de plusieurs biens immobiliers de nature, d'importance et de situation géographique variable.

 

L'évaluation des biens complexes ou atypiques ?

"l'immobilier à caractère exceptionnel ?". Un bien exceptionnel est une belle demeure, un château, une propriété dans un parc, un appartement d'exception. Ce peut être aussi une grotte, une île, une péniche, une chapelle, un monastère, une église, etc. En un mot, un bien est exceptionnel parce qu'il est unique !

L’évaluation de ce type de biens concerne :

- des biens à fort enjeu, notamment financier (d’une valeur > à 1 million d'euros) ;

- des biens complexes/atypiques (c’est-à-dire dans le cas où il n’y a pas de marché national ou s'il existe, seulement un marché quasi-inexistant) ;

- des biens dans le cadre d’une opération de grande ampleur (par exemple la cession d’un parc de logements, ou le transfert d'un parc immobilier à un opérateur) ;

- des biens dont la cession nécessite un projet de reconversion (friches industrielles, anciennes casernes ou base militaire, clinique, etc.).

 

Que penser des estimations sur Internet  ou des avis de valeurs d'agences immobilières ?

Leur fiabilité dépend de la valeur que vous leur donnez. C'est comme en politique, les engagements des politiciens n'engagent que ceux qui les croient...Le problème de ces estimations sont leurs sources, ainsi que la période de conclusion des transactions et du traitement  des statistiques.

 

Les réseaux d'agences travaillent sur des promesses de vente. C'est leur gagne pain. Tout dépend de la taille du réseau, de son positionnement commercial,  des implantations locales des agences et de leur part de marché. Les franchises nationales obligent leurs adhérents à faire remonter au siège leurs résultats. Mais, ce ne sont que les chiffres de réseau commercial. Les chiffres de la FNAIM sont quant à eux aussi trompeurs puisqu’ils ne proviennent que des remontées volontaires des membres.

 

MeilleursAgents.com est reconnu pour la qualité et la rigueur de ses chiffres  qui proviennent des données des notaires et des transactions recueillies auprès des visiteurs du site et du réseau d'agences affiliées.

 

L'observatoire LPI-SeLoger est reconnu pour sa qualité et son étendue. Un réseau de partenaires alimente cette base de données de biens qui  couvre près de 50 % du marché du neuf et de l'ancien sur un grand nombre de villes et d'agglomérations avec moins d'un mois de décalage.

 

L'INSEE travaille sur les chiffres transmis par les notaires en prenant en compte les caractéristiques des biens. Cependant, tous les notaires, et particulièrement ceux de province, ne transmettent par leurs statistiques. De plus, le reporting établi est effectué sur la base des ventes signées en acte authentique. Ce qui explique un décalage d’environ 3 mois. Ainsi, par exemple les chiffres publiés d'un 1er trimestre ne sont en fait que ceux du 4ème trimestre précédent.

Il est révolu le temps où les propriétaires de biens à vendre poussaient la porte des agences immobilières sans avoir une idée précise de ce que valait leur bien… Aujourd’hui, environ les deux tiers des clients d'agences ont déjà réalisé une estimation gratuite ou payante de leur bien sur Internet. Ces estimations sont certes pertinentes pour des biens standards (comme un pavillon de banlieue,...) mais elles sont inefficaces la plupart du temps et particulièrement devant un juge en raison de l'intérêt qu'a l'agent immobilier à aller dans le sens du poil de son prospect ou de son client.

Ces avis de valeur ne constituent qu'une base de réflexion que l'expert devra affiner par des critères non pris en compte par ces outils en ligne.

A titre d'exemple pour un dossier classique en résidentiel et habitation (c'est à dire un appartement en copropriété, un simple pavillon de banlieue,...), la FNAIM dans son manuel de l'expertise en évaluation immobilière estime un temps minimum moyen de plus de 19 heures, hors réunion avec le client ou le service d'urbanisme, si l'expert respecte les différentes phases que représente un travail conforme à la définition de la Charte.

De toute évidence, dès que l'on sort des sentiers battus, il est conseillé de faire appel à un expert et idéalement à un expert près d'une cour d'appel car ce dernier s'engage sur la valeur du bien et utilise des compétences que l'agent immobilier n'a pas.

Inutile de rappeler qu'un expert ne devrait pas faire d'administration de bien, ni de transaction.

Ce sont en effet des activités connexes situées en aval ou en amont de l'expertise avec des risques importants de conflits d'intérêt dès qu'un agent immobilier ou un administrateur de biens fait de l'expertise.

Un rapport d'expertise en évaluation immobilière, s'il est rédigé suivant les normes de la Charte de l'expertise, fait souvent 15-20 pages voire plus. Cette prestation n'est pas comparable avec un avis de valeur d'une à deux pages, rédigé par un site ou par un agent immobilier ayant, la nature est humaine, toujours en arrière pensée de vouloir décrocher un mandat de transaction et de préférence en exclusivité...

 

Quels sont les éléments ou documents qui peuvent vous être demandés ?

Les éléments et documents suivants peuvent être fournis par le mandant pour permettre l'exécution des prestations par l’expert :

• pour la parcelle : section, numéro de parcelle, superficie, zonage (PLU/PSVM) et règlement de zone, servitudes d’urbanisme, adresse de la parcelle.

• pour le bâti : nature, surface au sol, superficie totale du bâti, année de construction, type de logement, cave, emplacement de parking, parking en sous-sol, garage, nature et superficie des dépendances et locaux communs.

• sur le propriétaire : nom, prénom ou dénomination, adresse, contact visite.

• cadastre / urbanisme : relevé cadastral, plan cadastral, certificat d’urbanisme.

• état des charges de l’immeuble.

• environnement / pollution / performances énergétiques : diagnostics amiante, termites, radon, plomb, etc., diagnostic de performance énergétique, pollution des sols.

• travaux : liste des travaux dernièrement réalisés (gros travaux et entretien courant) et montants, liste des travaux prévisionnels et montants.

• Bilans d’exploitation détaillés sur 3 ans, résultats d’exploitation, taux d’occupation, tarifs pratiqués.

Cette liste n’est ni obligatoire, ni exhaustive. Elle dépend du bien à évaluer.

 

Quelles méthodes d’évaluation sont généralement employées ?

L’expert justifie systématiquement de façon précise dans le rapport d'évaluation ses choix et la (les) méthode(s) retenue(s).

Pour mener à bien sa mission, l’expert s’appuie sur les deux méthodes classiques d’évaluation (méthodes par comparaison et méthode par le revenu), dont les déclinaisons ou variations permettent de valoriser la plupart des immeubles.

Néanmoins, l’expert peut proposer d’autres méthodes d’évaluation qui lui semblent plus opportunes sous réserve de les justifier dans le rapport final d’évaluation.

L’expert est chargé de vérifier si la méthode utilisée et les paramètres qui ont servi à l’évaluation, comme le taux de rendement, le taux de capitalisation ou les valeurs de référence, sont suffisamment explicités pour reconstituer les montants évalués. Toutes les explications sont fournies sur le détail de la valorisation par bâtiment, la méthode employée et les sources retenues.

L’expert peut avoir recours à des méthodes financières d’évaluation immobilière (méthodes par le compte à rebours promoteur et aménageur et méthode des cash-flows - Discounted cash-flows -DCF).

Ainsi, l’expert utilise la méthode la plus appropriée, et la recoupe avec une autre pour corroborer son résultat.

 

Que sont les livrables ?

Tous les livrables ou rapports sont adressés au mandant qui a passé la commande sous format dématérialisé ou sous format papier. De plus en plus d'expertises judiciaires sont traitées par la voie d'Opalexe. Le cabinet s'est adapté à cette dématérialisation des expertises.

- Livrable pour chaque évaluation

L’expert fournit pour chaque bien évalué un rapport d’évaluation de dix à vingt pages (souvent plus si besoin) comportant les éléments suivants (un avis de valeur est plus succinct)

• l’objectif de la mission ;

• les conditions d’exécution de la mission, notamment la date et la durée de la visite sur place et les coordonnées des personnes rencontrées, l'identité de la personne ayant visité le bien ;

• la liste des documents et informations fournis pour la réalisation de l’évaluation ;

• l’identification du bien à évaluer : désignation cadastrale, adresse exacte, usage principal à la date de la visite ;

• la date de valeur de l’expertise et la date de rédaction du rapport ;

• la situation géographique du bien ;

• la situation juridique du bien ;

• la situation urbanistique du bien ;

• la description détaillée du bien (notamment les surfaces, l'état d’entretien général, les équipements, les annexes…) ;

• les plans existants ;

• l’appréciation des biens par rapport au marché (positionnement de l’immeuble - avantages / inconvénients) ;

• les méthodes d’évaluations utilisées / les hypothèses de travail retenues ;

• l'évaluation globale du bien, mentionnant les éventuelles réserves pouvant porter atteinte à l'évaluation du bien ;

• les conclusions de l’expert (qui peuvent être assorties de réserves) ;

• quelques photos du bien.

Ce plan de rapport dépend du bien à évaluer.

- Livrable annuel

L’expert fournit pour chaque lot et pour chaque type de prestation, un rapport annuel (qualitatif et quantitatif) sur les évaluations réalisées, sous la forme d’un document de quelques pages.

 

La RICS, c'est quoi ?

La RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) est une organisation professionnelle dans le secteur foncier, de l'immobilier et de la construction créée en 1868 à Londres.

Sa mission est de veiller à la promotion et au respect des normes et des qualifications professionnelles les plus strictes pour garantir un climat de confiance en matière d’excellence, d’intégrité et de déontologie.

Un Chartered Valuation Surveyor est reconnu pour sa compétence et sa rigueur par plus de 125 000 professionnels qui garantissent au marché les mêmes compétences, déontologie et garanties.

 

L'expertise judiciaire, est-ce un métier ?

L’expert judiciaire, en tant que tel, n’exerce en aucune manière une profession.

En demandant à être inscrit sur la liste d'une cour d’appel, il accepte seulement de consacrer une partie de son temps au service de la justice et de lui apporter son concours, ses connaissances techniques, son expérience professionnelle en exécutant telle mission qui peut lui être confiée par une juridiction.

C'est en fonction des besoins exprimés par les juridictions du ressort que l’assemblée générale de la cour apprécie les mérites des candidatures en veillant à ne retenir que celles déposées par d’excellents professionnels présentant, par ailleurs, des garanties de moralité, d’impartialité, d’indépendance et de disponibilité.

Nous avons travaillé à ce jour pour les TGI de Bordeaux, Caen, Fort-de-France, Laval, Nanterre, Paris, Versailles.


 

 

 

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