L'IFI

Publié le 4 Mai 2018

L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier non affecté à l'activité professionnelle.

Le foyer fiscal pris en compte pour l’IFI se compose d'une personne vivant seule ou de personnes vivant en couple.

Les biens des enfants mineurs dont vous ou votre conjoint avez l’administration légale seront également pris en compte pour calculer le montant de votre IFI.

Le foyer fiscal IFI peut être différent du foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu. Les enfants majeurs qui ont un patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros, peuvent être rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour la déclaration de revenus, mais devront déclarer leur IFI de manière indépendante.

Vous êtes imposable lorsque la valeur nette de votre patrimoine  est supérieure à 1,3 million d’euros.

L’IFI est calculé selon un barème progressif.

Valeur du patrimoine net taxable déclaré

Taux d’imposition

Fraction de valeur de patrimoine entre 0 et 800 000 €

0 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 800 000 € et 1 300 00 €

0,5 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 1 300 000 € et 2 570 000 €

0,7 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 2 570 000 et 5 000 000 €

1 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 5 000 000 et 10 000 000 €

1,25 %

Fraction de valeur de patrimoine au-dessus de 10 000 000 €

1,5 %

Dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €. Par exemple, si vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros, il sera imposé de la façon suivante: 800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 500 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 11 000 €.

Un système de décote a été mis en place pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de la décote est calculé selon la formule 17 500 € – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).

L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu. Si vous effectuez votre déclaration en ligne, vous devrez également déclarer votre IFI. Si vous payiez déjà l’ISF l’année dernière, la rubrique IFI vous sera automatiquement proposée. La déclaration en ligne est obligatoire pour les foyers dont le revenu fiscal de référence (RFR) 2016 est supérieur à 15 000 € et dont la résidence principale est équipée d’un accès à Internet. Si vous faites une déclaration IFI en format papier, il faudra remplir le formulaire 2042-IFI. Ce formulaire vous est envoyé à votre domicile si vous étiez connu à l'ISF en 2017.

 

Les biens imposables de votre patrimoine net taxable au 1er janvier 2018 sont notamment :

  • maisons, appartements et leurs dépendances ;

  • bâtiments classés monuments historiques ;

  • immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018 ;

  • immeubles non bâtis tels que terrains à bâtir, terrains agricoles, etc. ;

  • immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés ;

  • biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

 

La valeur de l'habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % à condition qu’elle ne soit pas détenue par le biais d’une SCI de gestion, même non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Attention au cas de démembrement de propriété ou d'usufruit légal: lorsque le conjoint survivant détient l'usufruit d'un bien du fait de ses droits légaux sur le patrimoine de l'époux décédé (en l'absence de toute disposition: donation entre époux ou testament), la charge de l'IFI est répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier à hauteur de la valeur de leurs droits respectifs, quelle que soit la date du décès. Dans tous les autres cas, l'usufruitier reste toujours imposable à hauteur de la pleine propriété des actifs considérés.

Entrent dans l'assiette de l'IFI les immeubles détenus directement par le redevable ou un membre du foyer au sens de l'IFI. Ne sont pas concernés les immeubles affectés à l'activité professionnelle du redevable exercée à titre individuel, dans le cadre d'une société de personnes ou dans le cadre d'une société soumise à l'IS répondant à la définition de biens professionnels.

Lorsque les immeubles sont détenus par une société, quelle que soit son régime fiscal, la valeur nette des parts détenues par le redevable entre dans l'assiette de l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société, directement ou indirectement, au travers d'autres sociétés.

Lorsque les immeubles sont détenus par une société ayant une activité opérationnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale), les participations représentant moins de 10% du capital ou des droits de votre de la société opérationnelle échappent à l'IFI. En cas de détention d'au moins 10% du capital ou des droits de vote, les titres de sociétés opérationnelles sont soumis à l'IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société, directement ou indirectement au travers d'autres sociétés. Toutefois, il n'est pas tenu compte pour déterminer la fraction de la valeur vénale des titres détenus par le redevable soumise à l'IFI, des immeubles qui sont affectés à la propre activité professionnelle de la société qui les détient ou de certaines sociéts du groupe.

Les bois et forêts, parts de groupements forestiers sont exonérés partiellement à concurrence de 75% de leur valeur.

Les biens ruraux donnés à bail à long terme, les baux cessibles et parts de GFA sont exonérés à concurrence de 75% de leur valeur jusqu'à 101 897 € et 50% au-delà.

Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier sont assujettis à l'IFI pour la valeur des actifs sous déduction des loyers restant à courir et du montant de l'option d'achat.

Les actifs immobiliers placés dans une fiducie ou un trust sont à déclarer, pour leur valeur vénale au 1er janvier, dans le patrimoine du constituant. Les produits tirés de l'exploitation de ces biens ne devraient pas entrer dans l'assiette de l'IFI.

Les parts de SCPI ou d'OPCI sont soumises à l'IFI à hauteur de la quote-part de leur valeur vénale liée aux immeubles ou droits immobiliers.

Les titres de SIIC bénéficient d'une exonération spécifique lorsque les titres détenus représentent moins de 5% du capital ou des droits de vote de la SIIC (au niveau du foyer fiscal IFI).

Les titres d'OPC (FCP, Sicav et autres fonds d'investissement), sont exclus de l'assiette taxable si deux conditions cumulatives sont réunies: détention de moins de 10% des droits au niveau du foyer IFI et les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par l'OPC représentent moins de 20% de son actif.

Pour les contrats de capitalisation ou d'assurance-vie, sont visés les contrats rachetables en UC. La taxation s'applique au niveau du souscripteur sur la base de la fraction de la valeur de rachat uniquement représentative de biens immobiliers imposables.

Soyez généreux pour les indigents

Les dons éligibles à la réduction ISF réalisés avant le 31/12/2017 pourront s'imputer sur l'IFI 2018 ainsi que tout nouveau don réalisé entre le 1er janvier 2018 et la déclaration de l'IFI 2018. 75% du montant des versements peuvent être imputés sur l'IFI à concurrence de 50 000 € par an.

Les dettes déductibles

Elles concernent les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers, les dépenses de réparation et d'entretien, les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, les impositions (taxes foncières, l'IFI uniquement), les dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur taxable, les prêts in fine (à concurrence du montant qui aurait été déduit si le prêt avait été amortissable), les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital (la dette est déductible chaque année à hauteur d'un montant total d'emprunt diminué d'1/20ème par année écoulée depuis le versement du prêt).

Les dettes pouvant être déduites doivent remplir 3 critères: elle doivent exister au 1er janvier 2018, être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal et être afférente aux actifs imposables.

Attention! Avec l’ISF, un particulier pouvait déduire l’intégralité de ses crédits immobiliers contractés pour financer son bien. Dans la notice destinée à aider les contribuables à remplir leur déclaration d’IFI, il ressort qu’un abattement de 30 % étant pratiqué sur la valeur de la résidence principale, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu’à hauteur de 70 % de leur valeur.

Certaines dettes sont exclues de déduction, même si elles réunissent les 3 conditions précitées (ce sont les dettes d'imposition comme la taxe d'habitation, les impositions sur les revenus fonciers, BIC, prélèvements sociaux, les prêts familiaux, les prêts contractés auprès d'une société contrôlée sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions des prêts.

Le plafonnement des dettes déductibles de l'IFI se met en place si la valeur des actifs immobiliers est supérieure à 5 M€ et si le montant total des dettes excède 60% de cette valeur. Dans ce cas, sauf si le redevable justifie que les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif purement fiscal, le montant des dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50%. Par exemple, pour un patrimoine de 10 M€ avec 8 M€ de dettes d'acquisition, 2 M€ ne seront déductibles qu'à hauteur de 1 M€, limitant la passif déductible à 7 M€ et non 8 M€.

 

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