Responsabilité du vendeur d'une maison pour les vices cachés

Publié le 28 Mai 2018

Le propriétaire d'un bâtiment est censé connaître son état, notamment après l'intervention d'une entreprise de travaux.

Selon la Cour de cassation, le vendeur ne peut soutenir qu'il ignorait ses défauts si l'acquéreur se plaint de vices cachés.

En l’espèce, la Cour admet qu'un mauvais état de la toiture ait pu être un vice caché pour l'acquéreur "profane" en la matière, mais qu'il ait été un vice connu pour le vendeur qui n'était pourtant pas plus compétent. En faisant procéder à des travaux par un couvreur, le vendeur savait nécessairement que tout n'était pas réparé. Il ne peut donc s'abriter derrière la clause classique de l'acte de vente qui écarte sa responsabilité en cas de vice caché.

En revanche, pour les juges, l'acquéreur n'est pas dans la même situation.

Il ne peut pas être reproché au futur acquéreur de ne pas être monté sur une échelle pour vérifier l'état du toit, et même s'il l'avait fait, il n'aurait pas pu, étant profane en la matière, en tirer des conclusions utiles.

Bien que visible de l'extérieur, la toiture en mauvais état peut constituer un vice caché qui peut amener à la condamnation du vendeur à assumer le coût des travaux ou même à provoquer l'annulation de la vente si l'acquéreur prouve qu'il n'aurait pas acheté s'il avait su.

Retenons que la Cour de cassation considère qu'un acquéreur n'a pas à mener d'investigations approfondies pour découvrir les vices cachés. Il en sera ainsi pour une toiture, la plomberie en générale, l’électricité, le système de chauffage dont la chaudière, la VMC, etc.

Cass. Civ 3, 15.03.2018, 16-23.953

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