Le marché immobilier d'entreprise globalement stable

Publié le 5 Novembre 2019

Le baromètre de la RICS  révèle l’amorce d’un ralentissement progressif du marché de l’immobilier d’entreprise au niveau mondial au cours du 3e trimestre 2019.

Dans la zone euro, le marché français conserve une bonne dynamique, à l’exception du secteur des commerces dont la fragilité se confirme. 

Selon Magali Marton, MRICS, responsable du groupe recherche immobilière de la RICS en France : « L’enquête de conjoncture sur le marché immobilier français vient corroborer l’observation de l’évolution des volumes tant sur le marché locatif que sur celui de l’investissement. La fin de l’année 2019 devrait permettre de voir plus clair sur le marché de l’investissement en retail ; les acquisitions en cours de finalisation devraient donner plus de clarté sur le recalibrage des valeurs, en particulier sur les actifs secondaires moins lisibles dans une période de forte transition du commerce. »

Une situation contrastée en France 

Le marché français de l’immobilier d’entreprise demeure globalement stable.

La forte croissance de la demande sur les segments tertiaire et industriel a entraîné une baisse de l’offre disponible.

Le nombre de locaux commerciaux vacants a continué à fortement augmenter, entraînant une baisse des perspectives de croissance des loyers d’environ 1 à 2 % au cours des 12 prochains mois, tant pour les surfaces « prime » que pour les actifs secondaires.

Les loyers des biens industriels et tertiaires devraient augmenter d'un peu plus de 3 %.

Le marché de l’investissement français demeure stable.

La demande d’investissement a chuté pour le segment des commerces tandis qu’elle affiche des perspectives positives sur les secteurs tertiaire et industriel, même si celles-ci semblent légèrement moins solides qu’en début d’année.

Les prévisions de valorisation restent inchangées pour les bureaux et biens industriels qui devraient enregistrer une bonne croissance au cours de l’année à venir.

La valorisation des biens commerciaux « prime » devrait pour sa part rester stable alors que pour les actifs secondaires, les perspectives continuent à être négatives. 

62 % des participants à l’enquête estiment que le marché de l’immobilier d’entreprise en France a atteint le sommet d’un cycle.

En Île-de-France

« Le marché locatif de bureaux se maintient toujours dans la moyenne des performances enregistrées à période équivalente depuis 2000 », selon une étude récente publiée par JLL.

Près de 1,7 million de m² ont été placés à fin septembre 2019 en Île-de-France, une performance en baisse de 11 % en un an.

L’offre disponible en Île-de-France poursuit son érosion avec 2 790 000 m² vacants à fin septembre 2019 (-6 % en un an), pour un taux de vacance de 5,1 %.

L’offre de première main s’est légèrement regarnie au cours des trois derniers mois pour atteindre 519 700 m2, soit 19 % des disponibilités.

Plus de 504 300 m² de nouvelles surfaces de bureaux ont été livrées depuis le début de l’année 2019 en Île-de-France.

53 % des projets sont des constructions neuves, le solde correspondant à des restructurations.

Au 4trimestre, plus de 340 000 m² supplémentaires pourraient venir s’y ajouter si les chantiers sont achevés dans les temps. « Ces surfaces sont déjà précommercialisées à 70 %, ne venant que très peu alimenter le stock francilien en offre neuve », précisent les équipes de JLL.

Ainsi, près de 850 000 m² devraient être livrés en 2019, un niveau plus important que l’an dernier (~ 695 000 m²). 

Les lancements en « blanc » se maintiennent à un niveau élevé depuis 2016 et représentent en moyenne les trois quarts des surfaces lancées (vs 56 % au T3 2015 et 42 % au T3 2014). Le taux de précommercialisation reste à un niveau élevé, confirmant l’attrait des utilisateurs pour les produits neufs. Ex : les précommercialisations de l’Académie (~ 31 000 m²) auprès de Caceis à Montrouge ou du 29 rue de Châteaudun (~ 16 200 m²) auprès des Galeries Lafayette dans le 9e arrondissement.

À fin septembre 2019, 2 240 000 m² de bureaux étaient en chantier en Île-de-France et livrables dans les trois années à venir.

Sur cette production, plus d’1,3 million de m² sont toujours disponibles à la commercialisation, soit 59 % des surfaces, parmi lesquelles 30 % se situent sur le quartier d’affaires de La Défense avec des projets tels Hekla (68 000 m²) ou Landscape (64 000 m²).

La première couronne, et plus particulièrement le Nord, concentre un quart des surfaces, avec des actifs tels que Stories (62 000 m²) ou So Pop (30 500 m²) à Saint-Ouen pour les plus importants.

Plus de 1,2 Md€ ont été investis sur le marché des Vefa, soit 9 % des investissements réalisés entre janvier et septembre en bureaux en Île-de-France. « Cette performance est en baisse de 37 % en un an mais est supérieure de 15 % à la moyenne long terme (~ 1 Md€). »

Ce sont ainsi neuf Vefa qui ont été recensées à fin septembre 2019 sur le marché francilien, un nombre très nettement inférieur à celui observé un an en plus tôt (16 transactions) mais conforme à la moyenne décennale.

Ces Vefa portent majoritairement sur des opérations entièrement précommercialisées.

Deux nouvelles Vefa ont été finalisées au 3e trimestre 2019, l’une précommercialisée à 100 % et l’autre en blanc.

La première est l’acquisition par Amundi et Crédit Agricole Assurances, auprès d’Axe Promotion, de l’Académie à Montrouge – précommercialisée auprès de Caceis – pour environ 250 M€.

La seconde est la vente à Brookfield et Hemisphere par Eiffage et Euroequipement d’E-conic, programme de bureaux situé en face de la cité judiciaire à Clichy pour 112 M€.

« Compte tenu du faible niveau d’offre de qualité, les taux de rendement "prime" des Vefa prélouées se situent aux mêmes niveaux ou quasiment (à la rémunération des fonds près le plus souvent) que ceux des immeubles livrés, poursuit JLL. Concernant les programmes acquis en blanc, dans Paris où les programmes sont a priori bien desservis et disposent de services de proximité, l’appréciation du risque se fait en priorité sur le taux de rendement et sur le loyer prévisionnel : avec des loyers en hausse et des taux de rendements bas, la pression se maintient sur le marché des Vefa. » 

 

Pour être informé des derniers articles, inscrivez vous :