IFI / ISF : résidence principale, application de l’abattement en cas de détention par une SCI

Publié le 11 Décembre 2019

Le Conseil Constitutionnel a été saisi le 17 octobre 2019 d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) relative à l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale d’un contribuable, qu’il détient au travers d’une SCI. (Cour de Cassation, Chambre commerciale n°19-14.256 du 17/10/2019 – QPC n°2019-820).

Pour le calcul de l’ISF, les dispositions de l’article 885 S du Code Général des Impôts (CGI) permettaient de réduire de 30% la valeur vénale de l’immeuble qui constituait la résidence principale du contribuable. Pour les besoins du calcul de l’IFI, cet abattement est maintenu (article 973 du CGI). Remarquons que l’article est rédigé dans des termes identiques à l’ancien article applicable à l’ISF. « Par dérogation au deuxième alinéa de l'article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité ».

Mais, un contribuable propriétaire de sa résidence principale au travers d’une SCI pouvait-il se prévaloir de l’abattement de 30% pour le calcul de l’ISF et par extension au titre de l’IFI actuel ?

L’administration fiscale refusait pour l’ISF et d’ailleurs refuse toujours s’agissant de l’IFI d’appliquer cet abattement en cas de détention indirecte, via une société civile de gestion.

Saisi le 17 octobre 2019 par la Chambre commerciale de la Cour de Cassation, sur le fondement des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques, le Conseil Constitutionnel devra trancher la question de savoir si cet abattement pour l’ISF était également applicable sur une résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI.

Or, si la QPC porte sur l’ISF, il convient de s’interroger sur le point de savoir si la réponse du Conseil Constitutionnel sera applicable à l’actuel IFI.

Dans l’hypothèse d’une décision favorable, il sera envisageable que le traitement fiscal de la résidence principale soit harmonisé ; qu’elle soit détenue directement par le contribuable ou via une SCI.

Interrogé sur le calcul de l’ISF, la décision du Conseil Constitutionnel devrait, en toute logique, être transposable à l’IFI, ce qui favorisera les montages en SCI familiale.

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