«L'expertise, c'est un peu comme l'assurance, les particuliers la trouvent chère tant qu'elle ne joue pas», confie un professionnel de l'immobilier. Pourtant, demander l'évaluation d'un actif immobilier ou foncier à un expert couvert par une assurance professionnelle ne manque pas d'intérêt, surtout en cas de contestation de la valeur vénale du bien par le fisc. Ce risque court tant qu'il n'y a pas prescription, c'est-à-dire durant l'année en cours de l'acte de donation ou de succession et les trois années suivantes.

«Dans le cadre de la gestion de patrimoine, le recours à l'expertise s'avère utile pour l'achat, la vente, l'échange d'immeuble, la sortie de communauté, d'indivision, l'attribution préférentielle du logement principal au conjoint survivant ou divorcé, explique Gérard Adriaenssens, président de la Chambre des experts immobiliers de France. C'est également précieux pour établir une déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune ou de déclaration de succession.»

Prenons l'exemple d'un donataire ayant reçu de son oncle (le donateur) la nue-propriété d'un pavillon donné en location. Fin 2010, l'administration fiscale conteste la valeur figurant dans l'acte de donation. Le fisc estime en effet la maison sur une base de 488.000 euros, en pleine propriété (valeur 2008). En outre, l'administration fiscale se fonde sur une estimation SDPHO (surface développée pondérée hors oeuvre) d'un peu plus d'une centaine de mètres carrés. A l'époque, la donation s'est effectuée sur une base de 290.000 euros pour une surface habitable d'une soixantaine de mètres carrés.

Si cette donation a été effectuée sans recourir au préalable à un expert en évaluation immobilière, le donataire doit défendre son dossier seul ou avec un avocat, devant l'inspecteur des impôts. En fonction des arguments du contribuable, le fisc peut revenir partiellement sur son estimation, en transigeant par exemple sur une valeur de 350.000 euros. Par conséquent, le contribuable devra lui régler les droits de donation à titre gratuit supplémentaires et les intérêts de retard.

En revanche, si la somme de 290.000 euros résultait d'une évaluation d'un expert immobilier, le donataire peut faire jouer la garantie en responsabilité civile professionnelle (RCP) de ce dernier. L'expert déclare alors le sinistre à la compagnie d'assurances. Après avoir payé les sommes réclamées par le fisc, le contribuable sera remboursé par celle-ci.

«En fait, les contestations de valeur d'expertise par l'administration fiscale restent rarissimes, poursuit Gérard Adriaenssens. Que ce soit pour réaliser l'expertise en évaluation immobilière d'un bien résidentiel ou commercial, des terres agricoles ou viticoles, des bois et forêts, l'intervention au préalable d'un expert permet de limiter les risques de remise en cause par l'administration fiscale et des tiers.»

A la différence d'une évaluation simpliste faite gracieusement par un agent immobilier et le plus souvent verbalement, l'expertise donne lieu à un rapport écrit de l'expert. N'ayant aucun lien avec la valeur de bien à expertiser, ses honoraires dépendent en fait du temps passé. Grosso modo, il faut compter entre 1.500 et 2.500 euros HT pour un appartement non loué. Une facture qui peut grimper entre 3.000 et 5.000 euros HT pour un bien d'exception nécessitant plusieurs déplacements.

«Certains spécialistes de l'immobilier portent une double casquette en effectuant à la fois de l'expertise et de la transaction, signale Gérard Adriaenssens.  Pour éviter les conflits d'intérêts, un code de bonne conduite leur interdit d'entrer un mandat de vente pour les biens qu'ils expertisent.» Cependant, dans les grands groupes spécialisés en immobilier résidentiel ou d'entreprise, un actif peut être expertisé par une structure dédiée et mis en vente par une autre structure axée sur la transaction.