Appartements - Maisons - Propriétés

L'ISF - L'IFI

Selon le projet de loi de finances pour 2018, l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) sera supprimé et remplacé par l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Le seuil et le barème de l'IFI sont inchangés par rapport à ceux de l'ISF, mais l'assiette ne sera que sur les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à l'activité professionnelle du contribuable.

 

Le projet de loi de finances 2018 de remplacer l’ISF par l'IFI ne concerne que les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier non affecté à l'activité professionnelle est supérieur à 1 300 000 €.

 

Les titres de sociétés (autres que pour la part de leur valeur portant sur des biens immobiliers), les placements financiers, les voitures de luxe, les bijoux et les bateaux ne seront plus taxés sur la fortune. Quant aux biens immobiliers servant à l'exercice d'une activité professionnelle, ils seront toujours exonérés. 

 

Comme l'ISF, l'IFI est un impôt annuel et son barème est identique à celui de l’ISF.

 

La résidence principale continue de bénéficier d'un abattement de 30 % et le plafonnement des revenus est, lui aussi, conservé.

 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine 

Taux
applicable

(en %)

N'excédant pas 800 000 €

0

Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €

0,50

Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €

0,70

Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €

1

Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €

1,25

Supérieure à 10 000 000 €

1,5

 

Les prêts familiaux consentis directement ou par l'intermédiaire de sociétés interposées ne seront pas déductibles, sauf s'il s'agit d'emprunts consentis par certains ascendants ou descendants, si le redevable de l'IFI justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment au regard des échéances et du caractère effectif des remboursements.
 

Les prêts in fine, contractés pour l'achat d'un bien ou droit immobilier, ne seront déductibles qu'à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d'années total de l'emprunt.

 

Lorsque la valeur des biens taxables sera supérieure à 5 M€ et que le montant total des dettes admis en déduction excédera 60 % de la valeur desdits biens, la déduction des dettes sera plafonnée à 50 % de l'excédent.

 

 

Résidence principale ou secondaire, propriété, viager...bail à construction

L'évaluation d'un patrimoine permet d'optimiser sa gestion en prenant des décisions avisées. 

Déterminer la valeur d'appartements, maisons individuelles, pavillons, bâtiments de caractères, châteaux, manoirs, demeures, hôtels particuliers, monuments historiques, chasses, édifices religieux, biens en ville, ruines, maisons de caractères, moulins, corps de ferme, maisons de village, propriétés équestres, forêts et terres agricoles, biens avec vue sur mer, etc.

Préparer des arbitrages patrimoniaux, des donations-partages, des partages.

Déterminer la valeur des biens bâtis et non bâtis en vue des déclarations de succession, d'ISF ou d'assurances... et optimiser les montages fiscaux.

Le cabinet suit l'évolution des marchés. Il est en relation permanente avec les professionnels. Grâce à des références très précises quant à leur localisation, il sélectionne celles les mieux adaptées, en justifiant ses choix dans les méthodes comparatives par régression ou hédonistes ou dans la méthode par capitalisation des revenus ou de la valeur locative.

Quelques exemples de missions

Gestion patrimoniale

Évaluation des biens familiaux : donation, succession, partage. Apport en société.

Viager - Usufruit

Valeur de l'usufruit / nue-propriété. Valeur du bouquet et/ou rente viagère.

Crédits immobiliers

Étude de projet immobilier - Valeur en vente forcée.

Valeur de la garantie hypothécaire: les crédits hypothécaires doivent être validés par des expertises conformes à la Directive crédit 2014/17/UE sur les crédits relatifs aux biens immobiliers résidentiels.

Assistance lors d’expertises judiciaires

Rédaction ou observations des dires pour les avocats. Avis sur un rapport d’expertise.

Études

Étude de rentabilité immobilière.

Bail à construction, bail emphytéotique. Détermination des droits du bailleur et du preneur. Ventilation de la valeur terrain / construction.

Assistance fiscale

Déclaration de succession ou d'ISF. Expertise contradictoire.

L'évaluation des biens complexes ou atypiques

Il s'agit de l’évaluation de biens concernant :

- des biens à fort enjeu, notamment financier (d’une valeur > à 1 million d'euros) ;

- des biens complexes/atypiques (c’est-à-dire dans le cas où il n’y a pas de marché national ou s'il existe seulement un marché quasi-inexistant) ;

- des biens dans le cadre d’une opération de grande ampleur (par exemple la cession d’un parc de logements, ou le transfert d'un parc immobilier à un opérateur) ;

- des biens dont la cession nécessite un projet de reconversion (friches industrielles, anciennes casernes ou base militaire, clinique, etc.).

L'évaluation des biens à caractère exceptionnel

Un bien exceptionnel est une belle demeure, un château, une propriété avec un parc, un appartement d'exception. Ce peut être aussi une grotte, une île, une péniche, une chapelle, un monastère, une église, etc.

En un mot, un bien est exceptionnel parce qu'il est unique !

 

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