Les surfaces en immobilier résidentiel et de bureaux

La surface de plancher (Art. R 111-22 du code de l’urbanisme)

L’ordonnance du 16 novembre 2011 a remplacé la surface hors œuvre nette SHON et la surface hors œuvre brute SHOB par la surface de plancher qui est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
- Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
- Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
- Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Surface habitable (Art. R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation)

On parle de surface habitable (Shab) pour les baux d’habitation et le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 111-10 du Code de la construction, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Si la surface habitable et la superficie de la loi Carrez ont la même définition technique, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles et greniers non aménagés mais aménageables, des sous-sols autres que caves, garages, parkings, des remises, des ateliers, des resserres, des loggias fermées par claustra, des buanderies et débarras extérieurs au logement, des séchoirs et celliers extérieurs au logement, des wc extérieurs au logement, des vérandas.

La surface d'un logement doit être de 14 m² au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les 4 premiers habitants et de 10 m² au moins par habitant supplémentaire au-delà du 4ème.

La surface utile du logement (art. R 353-16 du Code de la construction et de l’habitation)

La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2 CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par le Décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel

Les annexes suivantes sont les caves ; les sous-sols ; les remises ; les ateliers ; les séchoirs et celliers extérieurs au logement ; les resserres ; les combles et greniers aménageables ; les balcons ; les loggias ; les vérandas ; les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré dans la limite de 9 m2.

En revanche, ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul : les surfaces mentionnées précédemment qui ne seraient pas réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 ; les surfaces des jardins, cours et garages.

La Surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO)

La SDPHO est couramment utilisée pour l’estimation de la valeur vénale des immeubles entiers et des maisons à usage d’habitation.

Un niveau habitable peut être affecté d’un coefficient inférieur à 1 s’il offre des conditions d’habitabilité inférieure à la normale (faible hauteur de plafond, mauvais éclairement, bruit, distribution défectueuse, etc.) ou supérieur à 1 s’il présente des avantages notables sur les autres niveaux.

La SDPHO s’obtient en affectant la superficie hors œuvre de chaque niveau (y compris combles et caves) d’un coefficient pondérateur qui rend compte de l’utilité relative de ce plan par rapport à celle d’un niveau courant, affecté du coefficient 1. On parle alors de « m² P » ou de « m² SDPHO ».

La superficie privative de la loi Carrez

Le mesurage Carrez sert à informer l'acquéreur de la superficie du lot de copropriété qu'il achète. Il ne concerne que les lots ou fraction de  lots de copropriété d’une surface au moins égale à 8 m².

La loi ne faisant pas de distinction, la surface privative loi Carrez s’applique quelque soit l’affectation du lot vendu : habitation (appartements, maisons en copropriété horizontale), usage commercial (commerces), bureaux et locaux professionnels…

Il s’agit de la « surface balayable » des différentes pièces d’un logement.

La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, embrasures de portes et de fenêtres quelle que soit leur profondeur, niches dans les murs, conduits de cheminée, gaines techniques, balcons, terrasses, loggias, caves, garages, greniers et autres dépendances, lots ou fractions de lots d’une  superficie inférieure à 8 m², planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, parties communes à usage privatif.

On calcule la surface de chaque pièce calculée de mur à mur, plinthes comprises en prenant en compte l’emprise au sol des appareils sanitaires, des placards et penderies sans maçonnerie, des placards et penderies avec maçonnerie après déduction des cloisons du placard, des vérandas couvertes et fermée, des mezzanines, de l’emprise au sol des cheminées hors conduits de cheminée et gaines techniques.

Cette surface privative est très proche des notions de surface utile brute en immobilier d’entreprise et de surface habitable en logement, sans toutefois se confondre entièrement avec celle-ci.

La surface Boutin

Le mesurage Boutin (similaire à la surface habitable de l’art. R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation) désigne l'obligation pour le propriétaire d'afficher la superficie du logement dans le bail.

Ce métrage est devenu obligatoire en raison de la loi publiée le 27/03/2009.

Seules les locations vides louées en tant que résidence principale sont concernées.

Pour les locations en meublé ou saisonnière, ce diagnostic n'est pas obligatoire.

La surface habitable prise en compte dans le diagnostic loi Boutin correspond à "la surface de plancher construite" à laquelle on retire les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres et les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Les pièces non destinées à un usage d'habitation sont à exclure du métrage loi Boutin, telles que les combles non aménagés, les caves, sous sols, remises..., les garages et autres dépendances, les terrasses, les balcons ou vérandas et les parties communes.

La surface utile brute (SUB)

Elle répond à une pratique mais n’a pas de définition légale. En matière d’expertise, elle constitue le ratio référentiel de mesure des études de marché en valeur vénale notamment dans le domaine des locaux de bureaux et d’activités (locaux artisanaux, entrepôts…). En architecture, cette notion de surface utile d’un bâtiment correspond à la surface intérieure nécessaire au fonctionnement d’une activité donnée.

La surface utile s’obtient en déduisant de la surface de plancher les éléments structuraux (murs extérieurs, murs de refends, poteaux supérieurs à 1 m², etc.), les circulations verticales (escaliers, ascenseurs, monte-charges, escalators) et les gaines techniques. A la différence de la surface habitable, aucune déduction n’est en principe effectuée au titre de la surface occupée par les cloisons.

La surface utile nette (SUN)

Il s’agit de la surface utile réservée au travail. On parle de surface utile bureau ou surface libre utilisable ou surface utile nette. Elle s’obtient en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. Le ratio SUN/SUB permet d’apprécier le rendement utile d’un bâtiment pour l’implantation des postes de travail.