Estimation des hôtels

Les hôtels sont régis par l'article R 145-10 du Code de commerce qui dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. S’applique également l'ordonnance n°2004-1391 du 20/12/2004 modifiant les rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l’hôtellerie : les travaux réalisés par le locataire ne peuvent être pris en compte pour augmenter le loyer qu'au bout de 12 ans à compter de leur achèvement.

Un classement des hôtels qui s’échelonne de 1 à 5 étoiles dont les palaces

Depuis la Loi de développement et de modernisation des services touristiques, une nouvelle classification a été mise en application le 23 juillet 2012. On distingue 5 types d’établissements répondant à des critères mis en place par Atout France. Un arrêté ministériel du 8 novembre 2010 a instauré le label « palace ».

Une méthode hôtelière mise à l’épreuve par les contraintes du marché

La méthode hôtelière fait partie des usages de la profession que la jurisprudence tend à faire évoluer.

Par exemple le TGI de Paris en 2015 s’est référé aux prix praticables de source statistique plutôt qu’aux prix affichés (TGI Paris, 23/06/2015, RG n° 12/15303).

La méthode est fondée sur la correspondance entre la catégorie et la localisation de l'établissement avec la quote-part du chiffre d'affaires que représente un loyer supportable pour l'exploitant. Autrement dit, on détermine un pourcentage de la recette annuelle de l’hôtelier devant revenir au propriétaire des murs.

Le loyer imputable à la partie hébergement ;

On part de la recette théorique hors taxe et hors services en tenant compte du taux d'occupation et des rabais accordés par le commerce des chambres en ligne. Ce "CA théorique" est le produit du nombre de chambres, par le prix de journée, par 365 jours, par le taux d'occupation.

La valeur locative est déterminée en appliquant au CA théorique un pourcentage variable suivant la catégorie de l’hôtel et sa situation géographique pour tenir compte des charges d'exploitation de l'établissement, de la qualité de l'immeuble et de sa situation. Les pourcentages sont d'autant plus importants que l'hôtel et la situation sont modestes.

L'expert effectue des correctifs en fonction des charges exorbitantes supportées par le locataire et des travaux réalisés suivant la nature des travaux. A noter l'incidence de l'art. R 145-35 du Code de commerce pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/2014.

Le loyer imputable aux locaux d'accompagnement :

- surface de restauration: 6 à 8 % du CA ou au m² pondéré

- boutique(s): au m² pondéré

- salle(s) de réception: en fonction de leur surface et de leur apport au chiffre d'affaires

- logement de l'exploitant: méthode par comparaison

- équipements particuliers (exemple sauna, piscine,...): souvent l'exploitation de ces équipements est déficitaire mais ils sont indispensables pour attirer et maintenir la clientèle

Pour les hôtels de chaîne, on applique la méthode RevPAR (revenue per available room).

La Revpar est appliquée pour les chaînes modernes.

L'expert cherche à déterminer le loyer supportable par la structure.

Il part du gross operating profit GOP  (résultat avant imputation des charges fixes).

CA - charges variables = RBE.

Ce solde comptable doit se situer entre 40 et 50% du CA.

Le RBE permet de payer les charges fixes. Ici, le loyer ou ses provisions, les taxes foncières et professionnelles, les assurances de l'immeuble, les frais financiers.

L'expert effectue les correctifs usuels en fonction des charges exorbitantes (comme les impôts fonciers) supportées par le locataire et des travaux réalisés par lui. L'abattement peut aller de 10 à 40% suivant la nature des réalisations.

L'estimation de la valeur vénale des murs

Elle se fait généralement par la méthode par capitalisation ou par la méthode par comparaison.

La méthode par comparaison se fait au m² ou à la chambre.

Pour la méthode par capitalisation des loyers, on procède au préalable à la vérification de leur pérennité.

Le taux de rendement est variable suivant la nature de l'hôtel. Plus la qualité est faible, plus le taux est élevé, plus la valeur vénale baisse ! L'expert fera attention à la qualité de la construction, au bon état d'entretien, à la situation, au perspective d'évolution favorable du loyer.

L'estimation "murs et fonds"

On la pratique quand le propriétaire des murs est également l'exploitant.

Elle se fait de façon statique par rapport au passé ou de façon dynamique par rapport au futur.

Par l'approche statique ou analytique, l'expert estime séparément les murs puis le fonds. Il estime les murs en capitalisant les loyers après leur détermination par la méthode hôtelière. Puis, il évalue le fonds par rapport aux usages professionnels représentés par un pourcentage du chiffre d'affaires TTC moyen des 3 dernières années (exemple: 200 à 400% du CA TTC/an pour un hôtel de tourisme ou 250 à 400% pour un hôtel meublé) ou par un multiple du CA hébergement, restauration et divers. Cette approche nécessite une analyse des bilans, des comptes de résultat et des ratios financiers. L’expert peut utiliser la méthode par la capitalisation du RBE avec un taux qui sera plus élevé que celui appliqué lors de la capitalisation des murs. Il peut également procéder par les méthodes du multiple de RBE ou du multiple d’EBIDA. Avec la règle du millième, la valeur d'une chambre "murs et fonds" s'obtient par la Recette Moyenne par Chambre louée.

Le secteur Finance apprécie l’approche dynamique qui est une projection du potentiel de développement de l’exploitation. Il faut une bonne connaissance du marché hôtelier et des ratios d’exploitation acquise au travers des sources documentaires. Par la méthode du DCF, l’expert va dégager la somme des cash flow net actualisés. Du cash flow net en fin de période de projection, il va dégager la valeur résiduelle ou valeur actualisée de la valeur capitalisée in fine. L’actualisation des surplus disponibles et la valeur résiduelle donne la valeur murs et fonds de l’hôtel.

Illustration d'une évaluation murs et fonds

Prenons comme hypothèse un hôtel de chaîne avec une rentabilité de 8%. Pour la partie hébergement, on retiendra un taux d'occupation de 2/3 avec une part de 25% du CA affectée pour le loyer. A la partie restauration qui est très faible, on appliquera un coefficient pour le fonds de seulement 1 fois le CA.

Détermination de la valeur vénale des murs:

CA théorique = nombre de chambres (nb) x prix de journée (pj) x 365 jours x 0.67

valeur locative = (nombre de chambres x prix de journée x 365 jours x 0.67 x 0.25)/8%

soit nb x pj x 764

Détermination de la valeur vénale du fonds

CA théorique = nombre de chambres (nb) x prix de journée (pj) x 365 jours x 0.67

valeur du fonds = CA théorique x 1= nb x pj x 245

(764 + 245) = 1 009

Les murs et fonds sont à estimer à 1 000 fois environ le prix à la journée

Application de la méthode hôtelière et de l'incidence des travaux réalisés par le preneur

Source: CA Paris, 16 ème Ch. B, 10 novembre 2000, BAIL INVESTISSEMENT c/ HOTEL WALDORF MADELEINE (sur appel TGI Paris Baux commerciaux, 16 juillet 1999).

La Cour retient, pour procéder à la fixation du loyer, la méthode dite "hôtelière", en écartant la méthode REVPAR préconisée par l’expert qui repose sur des données statistiques encore incertaines et aléatoires dans leur transposition au marché français et sur des données concernant principalement les hôtels spécifiquement "de chaînes".

La Cour écarte de même la méthode immobilière qui met l’accent sur une rentabilisation des surfaces fixée sur une base comparable à une valeur locative d’habitation, et ce en l’absence de comparaison possible.

Depuis une cinquantaine d’années, le loyer des hôtels est fixé le plus souvent selon la méthode "hôtelière" recoupée le cas échéant par la méthode dite à "l’unité chambre" qui a fait l’objet de critiques parfois acerbes.

Dans le cadre de la fixation du loyer de l’Hôtel Waldorf Madeleine, le Tribunal puis la Cour avaient été saisis d’un rapport d’expertise qui avait retenu à titre principal la méthode "REVPAR" pour apprécier la valeur locative. Le bailleur avait fait grief au Tribunal d’avoir retenu la méthode "hôtelière", en faisant valoir qu’il demandait que soit appliquée la méthode immobilière.

Comme d’autres décisions l’avaient fait auparavant, la Cour de Paris a estimé que ni la méthode REVPAR, ni la méthode immobilière préconisée par la bailleresse ne pouvait être retenue. Cette dernière était fondée sur le m² locatif à usage d’habitation et donc sur la rentabilisation de surfaces dont la gestion est totalement différente de celle d’une exploitation hôtelière où l’exploitant doit faire face pour la totalité de l’immeuble à des dépenses importantes qui relèvent, soit de la mise en conformité des lieux loués (où les obligations sont beaucoup plus lourdes que pour un immeuble à usage d’habitation), soit de l’entretien de l’immeuble incluant le plus souvent, selon les usages en la matière, le ravalement des façades. Seules les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur, sauf convention contraire.

Même si l’on dispose d’éléments de recoupement concernant les locations à usage bourgeois, et si certaines exploitations peuvent, en raison de la date d’édification de l’immeuble, présenter certaines analogies avec des locaux à usage d’habitation, il n’en demeure pas moins que la disparité exige l’application d’un abattement plus ou moins important qui recoupe alors la méthode dite "hôtelière".

S’agissant d’une exploitation hôtelière placée en catégorie 4-étoiles, à la suite d’importants travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré et à proximité de la Madeleine à Paris, la Cour a apprécié la valeur locative selon les paramètres suivants :

• - Recette théorique annuelle hors TVA avec un abattement de 25 % pour segmentation de clientèle,
• - Coefficient d’occupation : 70 %
• - Pourcentage sur recettes : 13 %
• - Charges exorbitantes de droit commun (impôt foncier et prise en charge des travaux de réfection de couverture par le preneur) : 15.000 F plus abattement de 10 %.
• Pour ce qui concerne les travaux importants réalisés par le preneur ayant permis le passage de l’hôtel de la catégorie 3 à 4-étoiles, le Tribunal avait retenu un abattement forfaitaire de 40 % sur la valeur locative selon la méthode habituelle. Mais faisant une application stricte de l’article 2 de la loi du 1er juillet 1964, la Cour estime que la notification prévue n’a de sens que si elle est préalable. Dès lors, elle refuse tout abattement au titre des travaux réalisés, conséquence particulièrement lourde pour le preneur qui, selon l’expert, aurait pu prétendre à une réduction forfaitaire de 40 %. Pendant des décennies, le défaut de notification préalable ou le fait que tout ou partie des documents requis n’aient pas été produits, n’avait pas fait l’objet de sanction, dans la mesure où il était communément admis que les dispositions de droit commun, en l’occurrence celles qui régissaient les travaux d’amélioration réalisés à ses frais par le preneur selon l’article 23.3 alinéa 2 du décret, permettaient au locataire d’exclure en toute hypothèse la prise en compte des conséquences qui en découlaient à l’occasion du renouvellement consécutif aux travaux litigieux. La jurisprudence impose désormais l’observation stricte de la procédure prévue par la loi du 1er juillet 1964 dont l’article 2 prévoit la notification préalable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception d’un plan d’exécution et d'un devis descriptif et estimatif des travaux projetés. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître son acceptation ou son refus lorsque les travaux affectent le gros oeuvre de l’immeuble. (C. Dijon, 3 novembre 1994, Loyers et copr. 1995, com. 376; C. Paris, 5 mars 1999, Loyers et copr. 1999, com. 293; Cass. civ., 5 mai 1999, Loyers et copr. 1999, com. 263)