Délai de récupération des charges locatives

Avant la loi ALUR, les actions dérivant d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 étaient soumises à la prescription de droit commun de 5 ans prévue à l’art. 2224 du Code civil : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La loi ALUR en introduisant l’art. 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989 a substitué à la prescription quinquennale une prescription triennale pour les baux ayant pris effet, ayant été renouvelés ou s’étant tacitement reconduits depuis son entrée en vigueur le 27 mars 2014. L’art. 7-1 alinéa 1^er dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Cependant, le délai de prescription de 5 ans existait toujours pour tous les baux ayant pris effet, ayant été renouvelés ou s’étant tacitement reconduits avant le 27 mars 2014.

La loi MACRON du 6 août 2015 est venue clarifier la situation en mettant un terme à cette distinction 5 ou 3 ans.

Désormais, la prescription de 3 ans s’applique également aux baux ayant pris effet, ayant été renouvelés ou s’étant tacitement reconduits avant le 27 mars 2014 date d‘entrée en vigueur de la loi ALUR.

Pour ces baux, s’appliquent l’art. 2222 du Code civil qui dispose en son alinéa 2 : En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Ce qui veut dire que pour une action en régularisation de charges dues antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Macron, l’action en récupération sur les charges dues dans les 5 ans de la demande doit être introduite dans les 3 ans de l’entrée en vigueur de la loi Macron, soit jusqu’au 6 août 2018.

En 2015, l’action ne portera que sur les charges dues depuis 2010. En 2016 depuis 2011. En 2017 depuis 2012. Avant le 6 août 2018, sur les charges depuis 2013 et à compter du 6 août 2018, les charges dues antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Macron ne pourront plus être récupérées.