Comment démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué ?

C’est au bailleur de démontrer que le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

On entend par « logements comparables » situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles, s’ils ont des caractéristiques similaires et s’ils sont situés dans la même zone géographique. Sont « comparables », des références qui portent sur des logements soumis au même statut juridique que le bien proposé à la location.

Un bailleur ne peut utiliser des références de loyers de locations meublées, tout comme des références de logements relevant du secteur HLM ou soumis à la loi du 1er septembre 1948 pour une comparaison avec des biens loués nus. Ne sont pas comparables des logements situés en étage alors que le bien loué est situé en rez-de-chaussée. Ne sont pas comparables des logements qui ne sont pas contemporains au bien loué ou dont aucun ne comporte le même nombre de pièces ou présente une surface plus importante.

L'expert pourra contourner ces difficultés en utilisant la méthode comparative par régression statistique ou la méthode comparative hédoniste par réduction du prix maximal.

Les références à fournir par le bailleur en application du Décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;

b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieurs, salle d'eau, chauffage central;

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont à joindre au contrat.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Dans le cadre du renouvellement d’un bail hors zones tendues, le nombre de références à fournir est en principe de trois. Mais il est de six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants (comme Paris) dont la liste est fixée par le décret n° 87-818 du 2 octobre 1987. Dans les autres cas, les textes ne prévoient pas de nombre de références à fournir mais la prudence conseille de s’aligner sur le cas d’une offre de renouvellement de bail avec une augmentation de loyer hors zones tendues : soit trois références.