Immobilier résidentiel et habitation - Biens à caractère exceptionnel : trouvez le juste prix !

Tous les particuliers, qu’ils aient ou non un projet, ont besoin de faire estimer un bien dans le cadre:

d'un divorce, d'une sortie d'indivision, d'une succession,
d'une vente ou d'une acquisition potentielle,
d'une déclaration d' ISF ou d'une succession, d'une donation ou d'une procédure administrative (contrôle fiscal, expropriation)...

L'évaluation d'un patrimoine permet d'optimiser sa gestion en prenant des décisions avisées pour:

- Déterminer la valeur d'appartements, maisons individuelles, pavillons, bâtiments de caractères, châteaux, manoirs, demeures, hôtels particuliers, monuments historiques, chasses, édifices religieux, biens en ville, ruines, maisons de caractères, moulins, corps de ferme, maisons de village, propriétés équestres, forêts et terres agricoles, biens avec vue sur mer, etc.

- Préparer des arbitrages patrimoniaux, des donations-partages, des partages...des sorties d'indivision lors d'un divorce.

- Déterminer la valeur des biens bâtis et non bâtis en vue des déclarations de succession, d'IFI ou d'assurances... et optimiser les montages fiscaux.

Le cabinet est en relation permanente avec le marché tout en refusant d'avoir une activité de transaction ou d'administration de biens.

Son indépendance lui permet d'évaluer sur la base de références très précises quant à leur localisation, en sélectionnant les mieux adaptées aux méthodes comparatives par régression ou hédonistes ou par capitalisation des revenus ou de la valeur locative.

Quelques exemples de missions

Gestion patrimoniale

Évaluation des biens familiaux en cas de divorce, séparation, donation, succession, partage.

Évaluation de parts de SCI. Apport en société.

Viager - Usufruit

Valeur de l'usufruit / nue-propriété. Valeur du bouquet et/ou rente viagère.

Crédits immobiliers

Étude de projet immobilier. Valeur en vente forcée.

Valeur de la garantie hypothécaire depuis la Directive crédit 2014/17/UE.

Assistance lors d’expertises judiciaires

Rédaction ou observations des dires pour les avocats. Avis sur un rapport d’expertise.

Études

Étude de rentabilité immobilière.

Bail à construction, bail emphytéotique. Détermination des droits du bailleur et du preneur.

Ventilation de la valeur terrain / construction.

Assistance fiscale

Déclaration de succession ou d'ISF/IFI. Expertise contradictoire.

IFI

Le rapport d'expertise permet de vous justifier auprès de l'administration fiscale dans le cadre d'une déclaration IFI ou d'une déclaration de succession. Faire appel à un expert agréé par les tribunaux renforce une réponse contradictoire présentée au Fisc.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière, entré en vigueur au 1er janvier 2018, est à la charge des contribuables détenant un patrimoine immobilier net imposable dont la valeur est supérieure à 1.300.000 €. La résidence principale bénéficie toujours d’un abattement de 30% et les biens professionnels demeurent, à ce jour, totalement exonérés. Tous les biens et droits immobiliers, autres que professionnels, entrent dans le champ de l’IFI : immeubles, parts de sociétés, contrats de crédit-bail immobilier…

Pour atténuer la sévérité de ce principe, sont exclus de l’assiette de l’IFI tant l’immobilier professionnel des sociétés que les participations inférieures à 10% du capital des sociétés opérationnelles. En outre, en vertu d’une clause de sauvegarde, le redevable de bonne foi ne subirait aucun rehaussement, s’il peut démontrer qu’il n’est pas en mesure d’estimer la fraction de la valeur des parts représentatives des biens qu’il détient indirectement.

TAXE FONCIÈRE

Dans certaines circonstances, un rapport d'expertise peut faire baisser la base d'imposition de la taxe foncière comme le prévoit l'article 1517 du Code général des impôts.

C'est le cas lors de la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs (comme un lotissement, la construction d'une autoroute ou d'une ligne LGV) ou d'implantation d'établissements générateurs de nuisances (émissions d'odeurs, de poussières ou de bruits par des éoliennes, une décharge, un élevage agricole, etc.).

Ces évènements modifient défavorablement l'environnement direct d'une propriété avec une décote pouvant aller jusqu'à 20% selon l'importance du changement d'environnement et la proximité.

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