Bail à construction : valeur d'acquisition, valeur d'origine du bien

Le Bail à construction (BAC) codifié à l'art. L 251-5 du code de la construction et de l'habitation stipule que le prix du bail peut constituer, en tout ou en partie, dans la remise au bailleur, à des dates et à des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles.

La remise des constructions est la contrepartie de la jouissance du preneur (CIV 1ère, 19/12/1995, n°94-11.783).

Il n'y a pas de mutation à titre gratuit.

Le bailleur a renoncé à la jouissance de son bien pour une très longue durée ainsi qu'à la perception d'un loyer en échange de la remise au terme du bail des constructions édifiées par le preneur. La rémunération du bailleur se fait en nature par le versement différé au jour de la remise des constructions.

L'article 324 AE de l'annexe III au CGI définit la valeur d'origine des constructions remises en fin du BAC comme étant le prix de revient intégral de l'immobilisation avant application des déductions exceptionnelles et des amortissements spéciaux autorisés en matière fiscale.

L'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI définit le coût d'acquisition comme étant le prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies.

La valeur d'origine des locaux remis au bailleur au terme du BAC peut être déterminé,  selon le Conseil d'État (CA, 05/12/2022, n° 463427), de deux façons et de façon autonome par rapport aux coûts d'acquisition des locaux édifiés par le preneur et figurant dans les documents comptables:

- soit en prenant en compte leur valeur vénale en fin de BAC, telle qu'elle aurait pu être estimée à la date de la signature du bail (les évolutions du marché de l'immobilier sont ainsi neutralisées)

- soit en appréciant (par actualisation des loyers sur la durée du bail), à la date de la construction du bien, la valeur de marché des loyers que le bailleur a renoncé de percevoir pendant toute la durée du BAC