Calcul du loyer plafonné Duflot - Pinel et de la surface fiscale de référence

L’incitation fiscale du dispositif Duflot institué par la loi de finances de 2013 a été renforcée par le dispositif Pinel lors de la loi de finances 2015.

Les investissements Duflot concerne la période entre le 01/01/2013 et le 31/08/2014. Les investissements Pinel concernent la période du 01/09/2014 au 31/12/2016 (qui sera probablement prolongée pour des raisons électorales jusqu'à la fin 2017)

Les dispositifs fiscaux Duflot ou Pinel accordent une réduction d’impôt ouverte au propriétaire (personne physique ou personne morale non soumise à l’IS) d’un logement neuf ou assimilé, respectant des normes de performance énergétique et technique, dans des zones strictement délimitées, qui s’engage à le louer, sous conditions de ressources et de plafond de loyer, dans un délai de 12 mois à compter de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure, pour une durée de 6 à 12 ans.

Nous ne parlerons pas du zonage, ni de l’engagement de location, ni de la durée de l’engagement, ni du choix du locataire, ni des plafonds de loyer mais du mode de calcul du loyer plafonné et tout particulièrement de la surface fiscale.

Le calcul du loyer plafonné

Le calcul du loyer se fait après application au plafond de loyer d'un coefficient multiplicateur qui se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / S (surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Le plafond de loyer est déterminé en fonction du lieu de situation du logement. Il correspond au montant maximum auquel le bien immobilier peut être loué. A noter qu’un plafond réduit peut être applicable pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Exemple. Pour l’acquisition en 2016 d’un logement neuf de 40 m² situé à Paris ou à Versailles en zone Abis, le plafond au m² sera de 16,83 €/m². Le coefficient multiplicateur sera de 19,78 16,83 x (0,7 + 19 / 40). Le prix du loyer en loi Pinel 2016 sera de 40 m² x 19,78 = 791.01 €.

Pour les baux conclus ou renouvelés, les plafonds de loyer mensuel par m², charges non comprises, sont fixés à :

Plafonds loi PINEL 2016 mensuels de loyer au m²

Plafonds loi PINEL 2015 mensuels de loyer au m²

La surface habitable du logement

La surface habitable d’un logement s’entend de celle mentionnée à l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface fiscale

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (cf. IV-C-1-a § 330) qui est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cf. IV-C-1-b § 340).

Autrement dit : surface fiscale = surface habitable + (la moitié, dans la limite de 8 m² / logement, de la surface des annexes)

Les annexes

Les annexes s’entendent de celles mentionnées à l'article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation et à l'article R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.

Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m². A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

Les places de stationnement et les garages

Ils ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer.

La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles (cf. IV-C-1-c § 370).

Cas particulier des places de stationnement et des garages de maisons individuelles

Les maisons d’habitation suivent en effet un régime particulier compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes. A titre de règle pratique, on fixe forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement.

Autrement dit, on retranche 12 m² de la surface des annexes de la maison au titre de l’existence d’un garage puis on retient la moitié du total des surfaces des annexes dans la limite de 8 m².

Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.

Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4904-PGP.html?identifiant=BOI-IR-RICI-230-20-20-20150521