Les locaux monovalents: leur qualification

Les locaux monovalents

Les règles du plafonnement du loyer commercial sont écartées lorsque des règles particulières sont prévues par la loi.

C’est le cas pour les locaux monovalents (hôtels, garages, salle de spectacles, cinémas, cliniques, maisons de repos, établissements d’enseignements, et les locaux à usage exclusif de bureaux, etc.).

Pour les terrains sur lesquels le locataire a construit, le loyer du bail renouvelé est fixé par référence à leur valeur réelle sans les constructions, mais en tenant compte des possibilités d’exploitation de l’ensemble. L’article R 145-9 du Code de commerce dispose en effet que le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée.

Les locaux monovalents bénéficient d’un régime autonome

La fixation du loyer des locaux monovalents n’est pas soumise à la règle du plafonnement mais en fonction des usages observés dans la branche d’activité.

Le loyer de locaux construits en vue d'une seule utilisation doit être fixé à la valeur locative suivant les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée (CIV 3ème, 5/10/2017, n° 16-18059).

Pour les cinémas par exemple, il a été jugé que la seule monovalence des lieux loués justifie l'application des dispositions de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, même s'il existe d'autres causes de déplafonnement du loyer du bail renouvelé tenant notamment à la durée de celui-ci (CIV 3^ème, 29-09/2004, n° 03-13624, Sté Parelys.. c/ Sté UGC Ciné Cité). Dans cet arrêt, le juge a appliqué la règle de l’article L 145-36 al. 2 du Code de commerce qui dispose que le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du Code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée. La méthode de la jauge a été appliquée et non la méthode par comparaison des valeurs locatives.

La notion de monovalence

L’article R145-10 du Code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Il s’agit de locaux construits en vue d’une seule utilisation.

La monovalence va dépendre d’une analyse d’un ensemble de critères.

Le critère du bail

On regarde l’objet du bail et non l’usage que le locataire en fait.

La clause de destination du bail a une incidence pour la détermination de la valeur locative du local monovalent.

La clause « tous commerces » ne fait pas obstacle à la monovalence d’une agence bancaire (CIV 3^ème, 27/11/2002, n° 01-10625, consorts X…c/ Crédit Commercial de France).

La spécialisation du bail ne qualifie pas la monovalence des locaux même si depuis leur origine ils ont été conçus avec des aménagements spécifiques. C’est le critère économique du coût de la transformation qui prévaut. C’est le cas des pharmacies, boulangeries, cafés-brasseries ou des grands magasins. Il a été jugé le 8/02/2006 que sont monovalents des locaux reconstruits en vue d'une seule utilisation de grand magasin pour lesquels un changement d'affectation nécessiterait des travaux de séparation d'un coût important avoisinant la valeur de l'immeuble (CIV 3^ème, 8/02/2006, n° 04-17046, X. c/ Grands Magasins Galeries Lafayette).

Le critère économique prédomine sur la destination du bail lorsque la transformation de locaux à usage de spectacles s’avèrerait extrêmement coûteuse pour pouvoir accueillir d’autres spectacles nonobstant une clause prévue au bail autorisant des activités différentes. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, sans qu'il y ait lieu de faire de distinction entre les différentes branches des spectacles visés par la destination contractuelle des lieux (CIV 3^ème, 3/12/2003, n° 02-12266, Y. c/société Garance Productions)

Le critère de l’exploitation d’une même clientèle

Ce critère se pose en cas de pluralité de locaux et d’activités.

Lorsque l’activité est considérée comme une activité annexe à l’exploitation principale, la monovalence n’est pas remise en cause.

Une cour d'appel qui relève que si l'immeuble donné à bail avait été construit en vue d'une seule utilisation, deux activités distinctes, ni complémentaires ni interdépendantes et avec des clientèles différentes, y étaient depuis effectivement exercées avec l'autorisation expresse du bailleur, nonobstant les obstacles matériels constatés, peut en déduire l'absence de monovalence des locaux (CIV 3^ème, 25/11/2009, n° 08-14189, SCI HVR c/ Sté Cambacanto - Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d'une seule utilisation, celle de garage hôtel, que cependant depuis 1982, suite à la signature d'un avenant au bail autorisant la sous location partielle, nonobstant les obstacles matériels relevés par l'expert, deux activités distinctes étaient exercées, celle initialement prévue sur cinq niveaux et, avec d'importantes difficultés d'exploitation liées à la configuration des locaux, celle de confection dans les deux étages supérieurs, que l'activité de confection n'était ni complémentaire ni interdépendante de celle de garage hôtel, qu'elle avait une clientèle distincte, qu'elle occupait un quart des locaux et que le bailleur reconnaissait son importance économique en sollicitant la fixation du loyer des deux niveaux sous loués à un montant correspondant à 40 % du loyer total demandé, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que dans ces conditions d'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'était l'accessoire de l'autre, la monovalence des locaux ne pouvait être retenue)

Dans la mesure où un changement d’affectation ne pourrait intervenir sans d’importants travaux, la monovalence est retenue. (CIV 3^ème, 18/03/1992, n° 90-14625, Sté Hôtelière Saint Georges : Mais attendu que, sans avoir à répondre à des conclusions inopérantes, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement, par motifs adoptés, que des locaux affectés à usage d'hôtel sont monovalents dans la mesure où un changement d'affectation ne pourrait intervenir sans d'importants travaux et en relevant que tel était le cas des locaux, objet du bail, même s'il leur avait été adjoint une boutique antérieurement exploitée à un autre usage)

La monovalence dépend essentiellement des caractéristiques du local

Le critère de l’affectation matériel des locaux

La monovalence est synonyme de constructions spécifiques dés l’origine comme pour les hôtels, les cinémas, les cliniques.

Cependant, la monovalence s’applique aux locaux qui ont été spécialement aménagés et transformés en vue d’un usage unique.

Attendu, […] que les travaux d'aménagement en salle de cinéma faits par la locataire avaient fait accession au bailleur à la date d'expiration du bail à renouveler et constaté qu'une note d'architecte démontrait avec précision l'étendue des travaux qu'il y aurait lieu de faire pour transformer la salle de cinéma en salles de spectacles, ces travaux étant considérables et à l'évidence fort coûteux, la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée par voie d'affirmations générales, a pu en déduire que les locaux litigieux étaient monovalents  (CIV 3^ème, 29-09/2004, n° 03-13624, Sté Parelys.. c/ Sté UGC Ciné Cité).

Lorsque l’on trouve dans le bail des clauses d’accession sur les travaux d’amélioration, le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des aménagements réalisés par le preneur que s'il en a acquis la propriété par accession (CIV 3^ème, 21/05/2014, n° 13-12592, SCI de la Barre c/ Sté MCSA SIPEM). Autrement dit, si les travaux ne sont devenus monovalents qu'à raison des travaux d'aménagement effectués par le preneur, lesquels ne deviendront la propriété du bailleur par voie d'accession qu'à sa sortie, la qualification de local monovalent ne peut par conséquent être retenue et le loyer doit être fixé en application de la règle du plafonnement.

Le critère économique

Sont considérés comme monovalents des locaux qui ne l’étaient pas à la construction, mais qui ont été aménagés par la suite et qui ne peuvent retrouver une autre utilisation sans nécessiter des travaux importants et des transformations coûteuses (CIV 3^ème, 26/02/1992, n° 90-18950, à propos d’un appartement à usage d’hôtel meublé). Dans le même sens, l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, Chambre 5-3 du 19/02/2014, n° 12/09097: au critère du local construit en vue d'une seule utilisation, s'ajoute le fait que les locaux qui ont été construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation ne doivent pouvoir être affectés à une autre activité sans des travaux de transformation importants et coûteux.

Justifie légalement sa décision de ne pas appliquer les règles du plafonnement au loyer du bail renouvelé, la Cour d'appel qui constate que la transformation des locaux pour l'exercice d'une autre activité nécessiterait des travaux de grande ampleur et très coûteux et retient le caractère monovalent des locaux, le fait que les lieux loués soient utilisés pour différentes formes de spectacles n'altérant pas ce caractère (CIV 3^ème, 21/03/2007, n° 05-20714, société d'exploitation des spectacles Bataclan : Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les locaux avaient été construits et aménagés en vue d'une seule exploitation comme salle de spectacle comportant en son état actuel 1 350 places, plus un balcon ajouté en 1994, que leur transformation pour l'exercice d'une autre activité nécessiterait une division des lieux tant en surface qu'en hauteur conduisant à des travaux de grande ampleur et très coûteux, et ayant exactement retenu que le fait que les lieux loués soient utilisés pour différentes formes de spectacle n'altérait pas leur caractère monovalent, la cour d'appel […]  a légalement justifié sa décision ).

Les locaux ne sont pas monovalents s’il est possible de les affecter à une autre destination sans que des travaux importants soient nécessaires (CIV 3^ème, 29/04/1998, n° 96-14664). Le juge doit rechercher s’il est possible d'affecter les locaux à une autre destination sans des travaux importants ou des transformations coûteuses. (CIV 3^ème, 8/03/2005, n° 03-20336, four d’une boulangerie-pâtisserie).

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 1^er mars 2006 a précisé que c’est la totalité des locaux loués qui doit pouvoir être affectée à un autre usage que celui prévu par le bail, sans d’importants travaux d’aménagements.

Les critères de monovalence doivent être démontrés

Il n’est pas inutile de rappeler que c’est à la partie qui invoque la monovalence de la démontrer.

Aussi, en présence d’un doute sur la monovalence d’un local, nous regardons :

• L’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique
  • Le critère de l’affectation matériel des locaux
• L’existence d’une autre possibilité raisonnable d’utilisation des lieux
  • Le critère économique
• Le critère de l’exploitation d’une même clientèle
• Le critère du bail

Enfin rappelons que le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation. Il est libre d’adopter la méthode qui lui paraît la meilleure (CIV 3^ème, 30/04/1997, n° 95-17933, Fondation Lenval, Hôpital pour Enfants, Hôtel Univers: Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, souverainement fixé la valeur locative selon le mode d'évaluation qui lui est apparu le meilleur en combinant la méthode dite "hôtelière", avec la méthode de comparaison, non exclue par l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, après avoir constaté que les hôtels retenus par l'expert étaient tout à fait comparables à celui exploité dans les lieux loués, puis en procédant à un abattement pour tenir compte des travaux entrepris par la locataire au cours du bail expiré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ).

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