Refacturation de la taxe foncière au locataire

Pour la Cour de cassation, la taxe foncière est visée par l'expression "tous les impôts auxquels sont  assujettis les lieux loués".

Nous nous intéressons à cet arrêt du 12/09/2019 n° 18-18018 car lors de l'évaluation de la valeur locative en révision ou en renouvellement, la taxe foncière est considérée comme une charge exorbitante de droit commun (cf. Art. L 145-33 et R 145-8 du code de commerce).

La clause "tous les impôts auxquels sont  assujettis les lieux loués" n'est effectivement pas très claire. Le statut des baux commerciaux depuis la loi du 18 juin 2014 dispose d'une liste exhaustive des charges et taxes pouvant faire l'objet d'une refacturation au preneur. Or l'art. R 145-35 du code de commerce n'exclut pas la taxe foncière: "toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement".

Il faut retenir que l'imputation de la taxe foncière n'est pas automatique, ce sont les bailleurs et les preneurs qui le décident lors de la négociation du bail commercial. Tout comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui doit être expressément stipulées ( Civ 3ème, 13/12/2018, 17-28055). A la différence du bail d'habitation où la taxe foncière ne peut être une charge récupérable pour le bailleur alors qu'il peut récupérer la taxe sur les ordures ménagères.

CIV 3ème, 12/09/2019, 18-018

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 19 janvier 2018), que M. I... E..., usufruitier d'un local commercial dont la société civile immobilière Kalam (la SCI) est nue-propriétaire, donné à bail à la société Mangrolia, lui a demandé le paiement des taxes foncières des années 2010 à 2014 ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le paiement de la taxe foncière par la locataire n'a pas été expressément prévu dans le bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail mettait à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis ;
Condamne la société Mangrolia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mangrolia ; la condamne à payer à M. I... E... et à la SCI Kalam la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Kalam et M. I... E...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué :
D'AVOIR débouté M. C... I... E... de sa demande en condamnation de la Sarl Mangrolia à rembourser le montant de la taxe foncière qu'il a avancée pour les années 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014, soit la somme de 8 730,94 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et de l'avoir débouté de sa demande en condamnation de ladite société à lui verser une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant contrat du 22 septembre 2001, M. C... I... E... a donné â bail à la SARL MANGROLIA un local à usage de commerce d'une superficie d'environ 122 ma moyennant un loyer mensuel de 1 829,39 € plus les contributions sur les revenus, les charges et les taxes d'enlèvement pour les ordures ménagères ; que la taxe foncière qui n'avait pas été réglée ni sollicitée par le bailleur pendant les dix premières années a fait l'objet de demandes en paiement en 2012 à l'initiative, semble-t-il, d'une Sci Kalam (tiers au contrat de bail) qui a assigné la société Mangrolia en paiement de ces taxes pour finalement se désister, M. C... I... E... étant intervenu volontairement â la procédure ; que l'article IV10 du bail dispose que "La présente location est acceptée et consentie moyennant un loyer mensuel de 1 829,39€+contribution sur les revenus locatifs (C.R.L.) +18,29€ de provisions pour charges + 27,44 € de provision pour la taxe des ordures ménagères" ; que l'article VII du contrat « Impôts, taxes et charge » mentionne que le preneur s'engage à toutes les charges de ville, de police et de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres de quelque nature que soit ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d'enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ; qu'il sera relevé que le paiement de la taxe foncière par la locataire n'a pas été expressément prévue dans le bail alors que cette taxe foncière existait déjà lors de la conclusion du bail en 2001 et qu'elle ne peut se rattacher â la clause relative aux impôts et taxes "taxes et autres â créer" outre le fait que la locataire n'a jamais donné son accord au paiement de cette taxe foncière ; qu'en conséquence, c'est â bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de M. C... I... E... et le jugement sera confirmé ; que les demandes accessoires de M. C... I... E... en dommages et intérêts et fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en appel ne peuvent qu'être rejetées, l'appelant n'obtenant pas satisfaction en appel ; que l'équité commande de condamner M. C... I... E... à verser â la société Mangrolia une somme supplémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile » ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU' « en application de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; elles doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article 1162 du même code, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; qu'en l'espèce, le bail commercial stipule expressément : -à l'article VI-9 que: "le preneur acquittera exactement, à compter du jour de son entrée en jouissance, les impôts, contributions et taxes, crées ou à créer, frappant les lieux loués, notamment les taxes de balayage, d'ordures ménagères, d'éclairage, de police et de voierie, ainsi que la taxe professionnelle" ; -et à l'article VII intitulé Impôts Taxes et Charges que: "le preneur s'engage à satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voierie ou autres taxes nationales, régionales, départementales , municipales ou autres, de quelque nature que soit ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d'enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués" ; (...) Le preneur s'engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et se rapportant à l'immeuble ainsi que les charges de copropriété" ; qu'ainsi, il n'est pas fait mention formellement de la taxe foncière. En effet, la clause prévoit notamment de manière expresse le paiement par le preneur de taxes incombant exclusivement au bailleur, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, alors que les clauses précitées, prises dans leur ensemble, ne font aucune allusion claire et précise aux autres impôts fonciers. Le bail ne comporte par ailleurs aucune stipulation prévoyant le transfert des charges incombant au bailleur au preneur ; qu'il s'ensuit qu'à défaut d'être clair, contrairement à ce que soutient le demandeur, le bail doit être interprété en faveur de la SARL Mangrolia ; que s'il n'est pas précisé expressément que la taxe foncière est exclue-des taxes et impôts dus par le locataire, cela ne saurait pour autant être interprété a contrario comme une inclusion de plein droit alors même que, par nature, la taxe foncière incombe normalement, sauf clause contraire, au bailleur qui en est le redevable légal en sa qualité de propriétaire de l'immeuble et constitue une charge exorbitante de droit commun ; qu'à cet égard, il doit être relevé que toutes les taxes et charges auxquelles il est fait expressément référence constituent des charges et taxes récupérables usuellement auprès du preneur ; que d'autre part, si le caractère imprécis de la clause et en particulier l'emploi de l'adverbe "notamment" était guidé par la volonté des parties d'anticiper les innovations législatives et réglementaires en matière fiscale, il convient néanmoins d'observer que la taxe foncière n'a pas été créée depuis la rédaction du bail et qu'elle pouvait déjà, dès lors qu'elle existait, être intégrée aux stipulations contractuelles si tel avait été la volonté des parties ; qu'en outre, alors que le bail a été conclu en 2001, le bailleur a attendu l'année 2012 pour solliciter le paiement de la taxe foncière à son locataire, étant précisé qu'il n'est pas établi que celui-ci ait procédé à un quelconque paiement à ce titre par le passé, ce dont il se déduit que pendant plus de dix années, il ne considérait pas la taxe foncière comme faisant partie des impôts dus par le locataire ; que la formule « de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard » signifie, non pas que le preneur doit assumer les taxes incombant normalement au bailleur, comme la taxe foncière, mais, au contraire, qu'il ne doit payer que les taxes mises à sa charge par les textes fiscaux pour certaines desquelles, comme la taxe professionnelle, le bailleur peut être responsable ; qu'enfin, le dernier alinéa de l'article VII est parfaitement clair et explicite en ce qu'il impose au preneur le remboursement au bailleur des seules charges de copropriété et prestations fournies par le bailleur se rapportant à l'immeuble loué. Tel n'est pas le cas de la taxe foncière qui ne s'analyse ni en une prestation ni en une charge de copropriété ; qu'en conséquence et au regard de l'ensemble de ces observations le paiement de la taxe foncière n'incombe pas à la SARL MANGROLIA de sorte que Monsieur H... X... sera débouté de l'intégralité de ses demandes » ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;
qu'aux termes de l'article VI-9 du bail commercial conclu entre M. I... E... et la société Mangrolia, « le preneur acquittera ( ) les impôts, contributions et taxes, créées ou à créer, frappant les lieux loués, notamment les taxes de balayage, d'ordures ménagères, d'éclairage, de police et de voierie, ainsi que la taxe professionnelle ( ) de sorte qu'en toute hypothèse, le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges quelconques, à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de location » ; qu'aux termes de l'article VII du bail, relatif aux impôts, taxes et charges, le preneur s'engage « notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d'enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ces clauses que la liste des taxes visées comme devant être mises à la charge du preneur présente un caractère limitatif, et que toutes celles créées ou à créer afférentes aux locaux loués devaient être mises à sa charge ; qu'en retenant, pour refuser d'imputer à la société Mangrolia le montant de la taxe foncière afférente aux locaux en cause, que les parties avaient convenu de ne mettre à la charge du preneur que certaines taxes limitativement listées ainsi que celles afférentes aux lieux loués créées postérieurement à la conclusions du bail, ce qui n'était pas le cas de la taxe foncière, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail en violation de l'article 1162 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (ancien article 1134) ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;
qu'aux termes de l'article VII du bail conclu entre M. I... E... et la société Mangrolia, relatif aux impôts, taxes et charges : « le preneur s'engage à satisfaire à toutes les charges de la ville, de police, de voierie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres, de quelque nature que soit ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d'enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ( ) ; le preneur s'engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et se rapportant à l'immeuble ainsi que les charges de copropriété » ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que les parties avaient entendu n'imputer au preneur que les taxes normalement à sa charge et pour lesquelles le bailleur peut être responsable, et que le preneur n'était tenu de rembourser au bailleurs que les charges de copropriété et les prestations fournies par ce dernier, quand il résultait des termes clairs et précis de la clause précitée que « tous les impôts » auxquels lieux loués sont assujettis doivent être acquittés par le preneur, en ce compris donc la taxe foncière, la cour d'appel dénaturé le bail soumis à son examen en violation de l'article 1134 du code civil.
3°) ALORS enfin QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'une manifestation de volonté non équivoque, et d'actes directement contraires à l'exercice du droit dont s'agit ; qu'en retenant, pour refuser d'imputer à la société Mangrolia le montant de la taxe foncière afférente aux locaux pris par elle à bail commercial à M. I... E..., que cette taxe n'avait pas été réglée ni sollicitée durant les dix premières années du bail, quand cette absence de sollicitation ne suffisait pas à caractériser une renonciation de M. I... E... au remboursement de ladite taxe, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.