Le transfert des réparations sur le locataire pour les baux commerciaux en cours

Dans un  bail dit « investisseur », le locataire est souvent tenu de la taxe foncière, des assurances de l’immeuble et des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Le décret du 3 novembre 2014 interdit au bailleur de transférer sur leurs locataires les réparations énumérées à l’article 606 du Code civil, peu importe la source de la grosse réparation (vétusté, mise en conformité ou autre), elle relève du bailleur.

L’article R. 145-35 du Code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014 précise que « ne peuvent être imputés au locataire :1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ».

Rappelons que pour les baux commerciaux en cours, en l’absence de clause dans le bail, le locataire est tenu des réparations locatives et de menu entretien.

Le Code civil indique que ces réparations « sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux » et en énumère certaines, sans que la liste soit limitative ; portes, fermetures de boutiques, gonds, targettes, serrures, etc.

Précisons enfin, qu'aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure même s’il est parfois difficile de faire une distinction entre les réparations locatives normales et celles occasionnées par la vétusté. Cette distinction relève de l’appréciation souveraine des juges en cas de litige.