Extension d'une terrasse sur le domaine public - terrasses éphémères

La décision de la 3ème Chambre est intéressante (CIV 3, 13/10/2021, n° 20-12901).

Quel est l'impact de l'autorisation d'extension d'une terrasse pour un restaurant, bar, brasserie quant à la valeur locative?

Rappelons que la valeur locative résulte des 5 éléments cités à l'article L 145-33 du Code de commerce:

- Les caractéristiques du local (ses qualités commerciales - sa configuration - sa surface) d'où l'utilisation de la surface pondérée en m²B - cf. art. R 145-3 et R 145-4 COM,

- la destination des lieux - à apprécier par rapport à la destination contractuelle - cf. art. R 145-5 COM

- les facteurs locaux de commercialité - commercialité de la rue - qualité de l'environnement - "l'emplacement, l'emplacement et toujours l'emplacement" - art. R 145-6 COM

- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage - art. R 145-7 sorte de synthèse des baux neufs, des renouvellements amiables, des fixations judiciaires

- les obligations respectives des parties d'où les abattements ou les majorations en fonction des clauses et des conditions du bail - cf. art. R 145-8

Le bailleur dans l'arrêt précité invoquait la modification des caractéristiques des lieux loués. Or, la terrasse ne faisait pas partie de la chose louée. Par contre, la Cour était invitée à regarder le changement des facteurs locaux de commercialité. Si la Cour d'appel n'a pas suivi le bailleur, la Cour de Cassation a jugé que l'autorisation municipale accordée en permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public contribue au développement de l'activité commerciale.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent notamment de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance du lieu de son implantation, de l'attrait particulier que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l'espèce, la redevance était modeste par rapport au chiffre d'affaires généré et l'expert avait retenu une majoration de 10% pour droit de terrasse.