Terrain à bâtir - Terrain constructible

Un terrain peut être constructible sans cependant être classé terrain à bâtir (TAB) s’il manque un ou plusieurs critères pour qu’il le devienne.

Un TAB est un terrain qui se situe dans une zone constructible au regard des règles générales d’utilisation des sols, exposées par le règlement général d’urbanisme ou par le plan local d’urbanisme (PLU, ou POS) et sur lequel un permis de construire peut être accordé.

D’autres définitions existent, notamment en matière de TVA, de taxes foncières sur les propriétés non bâties (TFPNB), d’expropriation ou au regard du Code Rural… 

En pratique, dans la majorité des cas, ce sont principalement les règles d’urbanisme qui priment.

Critères essentiels d’un TAB :

• aptitude physique à supporter une construction,
• viabilisation, c.à.d. terrain raccordé(able) aux réseaux essentiels (voiries, eau potable, électricité, téléphone, voire assainissement, gaz, fibre optique...),
• autorisation juridique à être bâti par la construction envisagée (document d’urbanisme applicable, servitudes...).

3 critères permettent donc de valider ou d'invalider une qualification en TAB.

• Critère 1er : viabilisation du terrain,
• Critère 2nd : caractéristique de la desserte,
• Critère 3ème : terrain constructible.

La Loi SRU du 13/12/2000 a instauré une obligation d’atteinte d’un quota de 20 % de logements sociaux (LS) dans certaines zones.

La Loi ENL de 2006 a imposé une possible servitude de mixité sociale.

La qualification de TAB dans le cadre d’une expropriation

L’article L 322-3 et suivants C. expr. permet d’analyser si des terrains sont ou ne sont pas des TAB. 

Suivant les dispositions de cet article, la qualification de TAB, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique (DUP), sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

• 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un POS, un PLU, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
• 2° Et, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un POS, un PLU, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions concomitantes sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

L'usage effectif

L’estimation d’un bien pris en considération de son usage effectif se fait sous réserve des dispositions relatives à la qualification et à l’évaluation des TAB stipulées à l’article L 322-3 et suivants C. expr.

Dans le cadre d’une opération d’urbanisme, lorsqu’un bien est acquis par voie d’expropriation, le principe de fixation du prix est mis en œuvre à la date de référence à laquelle le bien est appréhendé, en considérant :

• soit la constructibilité légale et effective s’il s’agit d’un TAB en référence au document d’urbanisme le plus récent et opposable au tiers, approuvant, révisant ou modifiant le PLU/POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
• soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un TAB au sens du code précité.

Étant classé « TAB », toute considération sur l’usage effectif est hors sujet puisque l’usage effectif des immeubles et des droits réels immobiliers, pris en considération un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP, n’est pas pris en compte pour l’évaluation des parcelles qui reçoivent la qualification de TAB.

L'intention de l’acquéreur

La qualification de TAB n’est pas liée aux intentions de l’acquéreur, pas plus qu’à la construction effective et peu importe que l’expropriant destine le terrain à « constituer une réserve foncière publique… » ou que, tout en s’appuyant sur le classement du terrain de zones, l’expropriant raisonne sur « l’usage effectif » du terrain.