La location saisonnière touristique face à l'art. 261 D du CGI et à la Loi n°2024-1039 du 19/11/2024

L’activité de location saisonnière touristique est de nature civile, sauf si elle s’accompagne de prestations de services accessoires ou au moins trois des quatre listés à l’article 261 D du CGI.

En droit de la copropriété, le principe est celui de la liberté d’affectation et d’usage des lots.

A défaut de limitation prévue par le règlement de copropriété, toute activité, y compris de location touristique de courte durée, peut être effectuée.

Lorsque l’activité de location saisonnière touristique n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, l’activité n’est pas de nature commerciale, nonobstant son régime fiscal selon les dispositions de l’article 261 D du CGI qui dispose que pour qu’une activité soit para-hôtelière, trois des quatre services suivants doivent être proposés aux voyageurs :

• Le petit-déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation confirme la solution de la Cour d’appel qui a considéré que l’activité de la société MSC dans l’immeuble n’était pas interdite car elle ne pouvait être qualifiée de commerciale, faute pour le demandeur, qui s’était pourvu en cassation sur le fondement de l’article 1134 du Code civil du fait de la violation du règlement de copropriété et de la fausse interprétation de l’article 261 D du CGI, de démontrer que le bailleur fournissait à ses locataires de passage trois des quatre services retenus par l’article 261 D pour en permettre la qualification de para-hôtelière et par conséquent de commerciale.

On veillera à ce que la prestation de lingerie et de nettoyage des locaux restent accessoires ou qu’elles se cantonnent à des prestations mineures. Il ne s’agit pas du nettoyage de fin de séjour mais du nettoyage régulier des locaux ! Mais encore, faut-il que les copropriétaires désirant s’opposer à l’activité de LMNP, prouvent la fourniture de ces services.

Cass, CH 3, 25/01/2024, n° 22-21.455 (non publié)

Cet arrêt est antérieur à la Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.

Cette loi tend en effet à instaurer des mesures juridiques plus contraignantes à la charge des copropriétaires concernés. Elle renforce les pouvoirs des collectivités locales, alourdit les obligations des propriétaires loueurs de meublés touristiques et augmente les sanctions financières, tout en diminuant les avantages fiscaux liés à ce type de locations.

Pour les lots à usage d’habitation constituant des résidences secondaires, dans les immeubles dont le règlement de copropriété comporte déjà une clause dite « d’habitation bourgeoise » ou « d’habitation exclusivement bourgeoise » interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, la loi du 19 novembre 2024 permet le vote de l’interdiction de meublés de tourisme à la majorité des 2/3 de l’article 26 de la Loi du 26 juillet 1965 [majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents (en nombre) détenant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, même absents et non représentés (en tantièmes)], et non plus à l’unanimité qui était la règle applicable auparavant.

Cependant, le recours à l’article 25 sera toujours possible (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents].

Précisons que les copropriétés pourront voter l’interdiction des meublés de tourisme que si:

• une clause « d’habitation bourgeoise » interdit toute activité commerciale dans les appartements d'habitation,
• L’interdiction ne vise que les lots à usage d’habitation constituant des résidences secondaires.