La récupération de la taxe foncière

L‘article R 145-8 du Code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

La récupération des taxes sur le locataire est libre, sur la base de la convention des parties, à l’exception des impôts et taxes dont le redevable est le bailleur, sauf la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts et taxes liés à l’usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire.

Si l’art. 1400 du CGI attribue au bailleur, le propriétaire du local, l’impôt foncier qui incombe à l’immeuble, l’art. R 145-35 - 3° du Code de commerce exclut l’impôt foncier de la liste des charges qui ne sont désormais plus refacturables depuis le 05/11/2014.

Comme avant la loi dite « Pinel » du 18/06/2014, le fait de refacturer au preneur une dépense fiscale incombant au bailleur demeure autorisé, mais cela constitue toujours une charge exorbitante de droit commun et un coût supplémentaire pour le preneur justifiant une minoration de la valeur locative (CIV 3^ème, 15/02/2018, n° 16-19818).

A titre d'information, la possibilité de faire peser sur le locataire les impôts fonciers pouvait justifier en 2018 un abattement de 1 à 15 % ou une déduction du montant de la taxe foncière de l’année du renouvellement.

Dans l’arrêt CIV 3, n° 17-27654, 20/12/2018, la Cour de cassation laisse liberté au juge du fonds d’apprécier la valeur locative en suivant la méthode qui lui semble la plus appropriée. Car le transfert de cette charge sur le preneur peut correspondre à un usage local ou de la profession. Mais, le juge doit veiller à ce que la déduction de la taxe foncière ne soit pas prise en compte si les éléments de comparaison prennent en compte le transfert de la taxe foncière sur les preneurs. Ce qui est tout à fait logique !...