Fiscalité immobilière

On lit souvent dans les rapports des évaluations exprimées en € HT ou hors droits et fiscalité.

Terrains à bâtir (TAB)

Un TAB est un terrain sur lequel peuvent être autorisées des constructions, en vertu d'un PLU ou de tout autre document en tenant lieu.

Quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre de son activité économique, la base d'imposition à la TVA diffère selon les modalités de déduction antérieure de la TVA :

• Si le vendeur a récupéré la TVA payée lors de l'achat du terrain, la TVA s'applique au prix de vente total et l'acheteur paie les droits de mutation au taux réduit (0,715%).

• Si le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat, la TVA s'applique à la marge c'est-à-dire à la plus-value immobilière. (ex : achat 100 € vente 124 € marge 24 TTC marge 20 HT => TVA à la marge = 4 €) et l'acheteur paie les droits de mutation au taux normal (5,80%).

À noter que si l'acheteur est aussi assujetti à la TVA, comme un promoteur, il bénéficie :

• du taux réduit de droits de mutation de 0,715% s'il prend l'engagement de revendre le terrain dans les 5 ans,
• ou du taux fixe de droits de mutation de 125 € s'il prend l'engagement de construire dans les 4 ans.

Quand le vendeur n'est pas assujetti à la TVA, comme un particulier, la cession est hors champ d'application de la TVA, quelle que soit la qualité de l'acheteur, qu'il soit assujetti ou non. L’acheteur paie le droit d’enregistrement au taux normal de 5,80%.

À noter que si l’acheteur est assujetti à la TVA, comme un développeur ou un promoteur, il peut bénéficier :

• du taux réduit de 0,715% s'il prend l'engagement de revendre le terrain dans les 5 ans,
• ou du taux fixe de 125 euros s'il prend l'engagement de construire dans les 4 ans.

Terrains non constructibles

Les cessions de terrains non constructibles sont hors champ d'application de la TVA.

L'acheteur paye les droits de mutation à titre onéreux au taux normal (5,80%).

Le vendeur assujetti peut opter pour l'imposition à la TVA sur le prix total. Et si l’acheteur est assujetti à la TVA, il peut bénéficier du taux de droits de mutation réduit de 0,715% s'il prend l'engagement de revendre le terrain non constructible dans les 5  ans.

Si le vendeur n'est pas assujetti à la TVA, comme un particulier, les cessions d'immeubles anciens, c'est-à-dire achevés depuis plus de 5 ans, sont exonérées de TVA, même si l'acheteur en est assujetti.

Si le vendeur est assujetti à la TVA, les cessions d'immeubles anciens sont également exonérées de TVA.  

Mais, le vendeur assujetti à la TVA (par exemple un marchand de bien ou un promoteur) peut opter pour l'imposition à la TVA. Dans ce cas, la base d'imposition à la TVA diffère selon les modalités de déduction antérieure de la taxe.

• Quand le vendeur a récupéré précédemment la TVA payée lors de l'achat, la TVA s'applique à la totalité du prix de vente.
• Quand le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat, la TVA s'applique à la "marge", c'est-à-dire à la plus-value immobilière. (ex : achat 100 € vente 124 € marge 24 TTC marge 20 HT => TVA à la marge = 4 €).

L'option exercée par le vendeur assujetti est mentionnée dans l’acte de cession. L’option augmente le prix de vente mais en contre partie elle permet dans les conditions de droits communs en cas de travaux de réparation et d'aménagement de déduire la TVA payée sur les travaux.

Concernant les droits de mutation, l'acheteur les paye au taux normal (5,09%). Mais, s'il est assujetti à la TVA, il peut bénéficier du taux réduit de 0,715% s'il prend l'engagement de revendre dans les 5 ans.

Immeubles neufs

Sont des immeubles neufs les logements dont la construction est achevée depuis moins de 5 ans. Sont également considérés comme immeubles neufs, les immeubles anciens qui ont fait l’objet de travaux de rénovation importants.

Ces travaux correspondent à un des cas suivants :

• des travaux sur la majorité des fondations,
• des travaux sur la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage,
• des travaux sur la majorité de la consistance des façades,
• des travaux sur au moins ⅔ de chacun des 6 éléments du second oeuvre : planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Le taux de TVA applicable aux immeubles neufs dépend de l'assujettissement du vendeur à la TVA.

• Quand le vendeur est assujetti, toute cession d'un immeuble dans les 5 ans qui suivent son achèvement est soumise à la TVA sur le prix total, même s'il ne s'agit pas de la première cession. Pour les droits de mutation, l’acheteur bénéficie du droit réduit de 0,715%.
• Quand le vendeur n'est pas assujetti, la cession d'un immeuble neuf n'est pas soumise à la TVA. L'acheteur paye les droits d'enregistrement au taux de droit commun.

Les frais de notaire

Quand l'acquéreur d'un bien immobilier n'est pas assujetti à la TVA, comme un particulier, il doit s’acquitter des droits de mutation :

• au taux normal sur les cessions de terrains et d'immeubles anciens ;
• au taux réduit de 0,715% sur les cessions d'immeubles vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA) (Rappelons que l'acheteur paye la TVA).

L’usufruit ou la nue-propriété

Les droits concernent tous les immeubles situés en France.

Ils s'appliquent au prix mentionné dans l'acte authentique en prenant en compte l'ensemble des charges et indemnités dues au vendeur.

Dans le cas du viager, ils s'appliquent sur la valeur en capital de la rente.

Les droits s'appliquent également à toutes les charges « augmentatives du prix de vente », c'est-à-dire à toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et que l'acheteur paie à sa place (taxe foncière, etc.).

Toutefois, ces droits ne tiennent pas compte des frais d'agence pour un achat immobilier (notaire, agent immobilier, etc.) quand cette commission est à la charge de l'acquéreur.