Indemnité d'occupation de bail commercial : coefficient de précarité fixé à 10%

En application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce et en cas d’exercice du droit de repentir, le locataire demeure redevable d’une indemnité d’occupation au titre de la période intermédiaire entre l’expiration du bail par l’effet du congé avec refus de renouvellement et la date de renouvellement du bail par l’effet de l’exercice du droit de repentir.

Les locaux sont situés  à CERGY (95800) dans un centre commercial au sein d’une zone pavillonnaire (le quartier des Halles du Bontemps - impasse Aurore). La surface pondérée calculée par l’expert est de 280,20 m² (supérette de 287 m² avec réserve de 145 m² et sanitaires).

L’expert a cherché à déterminer la valeur locative en fonction des caractéristiques de locaux litigieux. Faute de références pertinentes, il a identifié 4 références de valeurs locatives annuelles et 3 offres de location sur la commune et sur des communes voisines. L’expert a retenu une valeur locative de 190 €/m²p HT HC en 2015 et de 200 €/m²p en 2019, par application de la variation de l’indice ILC et a appliqué un coefficient de précarité sur la valeur locative de 10 %. Sa proposition a été retenue par le tribunal de Pontoise.

La Supérette Somboun, la locataire, à quant à elle critiqué ces références trop éloignées des locaux litigieux. Elle réclamait 127,05 €/m²p avec application d’un coefficient de précarité de 30%. La référence produite trop ancienne et non pondérée a été écartée.

La SCI, le bailleur, si elle acceptait la valeur locative déterminée par l’expert refusait l’application d’un coefficient de précarité de 10% car le chiffre d’affaires de la supérette  n’avait cessé de croître pendant la période intermédiaire.

L’expert avait invité les parties à fournir, si elles le souhaitaient, des références locatives mais les parties n’ont fourni aucune information à cet égard lors des opérations d’expertise. La cour comme les premiers juges a considéré que les dispositions légales et réglementaires  s’appliquant à l’évaluation de la valeur locative n’obligent pas à déterminer cette valeur locative en fonction de références situées dans un voisinage immédiat des locaux litigieux.

L’indemnité d’occupation a été affectée par la cour d’un coefficient de précarité de 10% entre le congé sans offre de renouvellement du bail commercial délivré par le bailleur et l’exercice de son droit de repentir. La cour a retenu ce coefficient de précarité de 10% car la supérette a été placée dans une situation d’expectative peu propice au développement des affaires pendant la période intermédiaire. Le taux de 30% a été écarté car la supérette ne justifiait pas avoir été mise en situation périlleuse.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 2 Mars 2023 n°22/00520 SARL Supérette SOMBOUN c/ SCI EX2