La loi Sempastous renforce le contrôle des SAFER sur les transactions de parts sociales

La loi du 23 décembre 2021 dite loi Sempastous « portant mesures d'urgence pour assurer la régulation de l'accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires » a mis en place des règles permettant à la SAFER d’opérer un contrôle sur les transactions portant sur les parts sociales. Le décret d’application a été publié au Journal Officiel le 04 décembre 2022. Son entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2023.

En 2022, avant la mise en place de la loi, les Safer ont noté une accélération des cessions de parts sociales, en nombre (+ 23,4 % par rapport à 2021) et en valeur (+ 131 % par rapport à 2021).

Comparé au marché foncier, le marché des parts sociales (sociétés de portage du foncier et d’exploitation agricole) représente l’équivalent de 7,9 % du nombre de transactions, 1,6 fois la surface et 36,5% de la valeur. Les sociétés concernées par la cession de parts sociales en 2022 représentent près de 802 000 hectares. Les 9 490 projets de ventes de parts sociales notifiés aux Safer ont concerné près de 3 Mds€.

En 2010 en Nouvelle-Aquitaine, 29% des transactions d’exploitations sous forme sociétaire représentaient 57% de la SAU. En 2020, les transactions d’exploitations sous forme sociétaire représentaient 40% dont 65% de la SAU.

Le Décret d’application 2022-1515-02-12-2022 précise les conditions dans lesquelles le préfet de région arrête le seuil d'agrandissement significatif à partir duquel les mouvements de parts sociales des sociétés possédant ou exploitant des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole conduisent à une prise de contrôle soumise à autorisation préalable.

Avant l’entrée en vigueur de la Loi Sempastous, les SAFER n’avaient de droit de préemption que sur les cessions totales de parts ou d’actions de sociétés ayant pour objet l’exploitation ou la propriété agricole et devaient simplement depuis 2016 être informées des cessions partielles.

Pour les opérations à compter du 1er avril 2023, la loi Sempastous soumet à autorisation toute cession de parts sociales qui entraine une prise de contrôle ou un renforcement de la prise de contrôle d’une société à vocation agricole, et si cette société dépasserait au final un seuil d’agrandissement significatif, fixé par région.

La prise de contrôle ou le renforcement de la prise de contrôle correspond à environ 40 % des parts sociales.

Le seuil d’agrandissement est en général fixé entre 1,5 et 3 fois la SAU moyenne de la région.

Ce dispositif est d’application très large puisqu’il s’applique à toute prise de contrôle de sociétés possédant ou exploitant du foncier agricole ou détenant des droits sur ces sociétés. Sont concernées les cessions de parts ou d’actions de sociétés, les opérations emportant modification de la répartition du capital social ou des droits de vote (comme les réductions ou les augmentations de capital), ayant pour conséquence de transférer le contrôle, lorsque les surfaces possédées ou exploitées dépassent un seuil à fixer par le Préfet de Région.

Toutes les sociétés, quelle que soit leur forme, agricole ou commerciale, quel que soit leur objet, sont visées dès lors qu’elles possèdent ou exploitent du foncier agricole, y compris les sociétés holding ayant des participations dans ces dernières. Seules les opérations réalisées à titre gratuit (comme les donations), les cessions de parts sociales ou d’actions entre proches parents (jusqu’au troisième degré inclus) ne sont pas soumises à autorisation, à condition que l’acquéreur s’engage à participer effectivement à l’exploitation et à conserver les titres pendant neuf ans au moins.

À partir du 1er mars 2023, une déclaration préalable doit être formulée auprès de la SAFER qui instruit le dossier, émet un avis et informe le Préfet de Région. La décision finale appartient au Préfet.

Cette décision peut être une autorisation, le silence de l’administration valant autorisation tacite, ou un refus.

Par exception, une autorisation soumise à des mesures compensatoires (comme la vente de terres) peut être proposée. Une modification de ces mesures compensatoires peut ensuite être négociée par les porteurs de projet. L’acquéreur pourrait consentir à libérer une surface compensatoire par vente ou par bail rural à long terme pour l’installation ou la consolidation de l’exploitation d’un agriculteur. Il pourrait ainsi obtenir une autorisation sous réserve de la réalisation de ses engagements. Toute opération effectuée en violation du dispositif pourrait être sanctionnée par la nullité et des amendes administratives.

Cette instruction peut prendre plusieurs mois.

Si les mesures compensatoires ne sont pas appliquées comme convenu par la société, la cession de part sera annulée, et des amendes sont prévues.