Charte de l'expertise en estimation immobilière: obligation ou préconisation ?

L'expert est-il obligé de suivre la Charte de l'expertise ?

La réponse n'est pas binaire.

Si le caractère pertinent des recommandations de la Charte est reconnu de tous les professionnels, il ne s'agit que de recommandations ou de préconisations.

Plusieurs cours d'appel estiment que les coefficients moyens de pondération indiqués en page 73 à 76 de la Charte de mars 2017 (5ème édition) ou les grilles de commercialité ( dernière version 2021) pour le calcul du droit au bail, ne sont que des préconisations.

Les avocats des parties doivent le reconnaître. L'expert doit bien évidemment s'adapter par rapport aux caractéristiques physiques propres à chaque partie des locaux à évaluer.

(CA Grenoble, 06/04/2023, n°21/04724; CA Paris, Ch. 5-3, 15/09/2021, n° 19/21130).

Il en est de même lors de la fixation de la valeur locative qu'elle soit statutaire ou de marché.

Il est connu que la cour d'appel de Paris écarte les références de loyers décapitalisés pour apprécier la valeur du droit au bail (CA Paris, Ch. 5-3, 19/04/2023, n° 21/01082).

Cependant, un expert en manque de références à pris en considération des loyers décapitalisés et, à son grand soulagement,  a été suivi par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris le 15/09/2022 (TJ Paris, n° 22/03544). Il a été en effet jugé que : "c'est à juste titre que l'expert judiciaire a pris en considération les loyers décapitalisés, l'article L 145-33 du code de commerce faisant référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, ce qui doit inclure les nouvelles locations et les loyers décapitalisés, qui, rapprochés de loyers fixés selon d'autres modalités, permettent d'apprécier l'attractivité d'un emplacement".

Rappelons que l'article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, celle valeur locative dite "statutaire" ou "valeur locative du code de commerce" est déterminée d'après les articles suivants qui constituent en fait la grille d'analyse de l'expert:

- L 145-33 1° les caractéristiques du local considéré + R 145-3 pour les caractéristiques propres au local et R 145-4 pour les éléments caractéristiques et extrinsèques

- L 145-33 2° la destination des lieux + R 145-5

- L 145-33 3° les obligations respectives des parties + R 145-8

- L 145-33 4° les facteurs locaux de commercialité + R 145-6 (cf. constructions nouvelles, évolution de la population, des transports, de la commercialité du secteur, etc.)

L 145-33 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage + R 145-7.

Cet article R 145-7 est un article de synthèse puisqu'il se réfère aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernant des locaux équivalents et eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 du même code.

Rappelons que les règles de la fixation du prix du bail renouvelé ne sont pas d'ordre public à la différence de celles relatives à la révision du loyer.